전세보증금 반환보증보험이란 현재 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가 전세보증금을 돌려받지 못하거나 집주인이 보증금 반환을 거부하는 등 보증금을 제때 못받는 경우 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 주택도시보증공사가 책임지는 전세금보증보험 상품입니다.
2018년 2월 1일부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 제도의 편의성이 대폭 높아졌습니다. 임대인 동의 제도가 폐지되었고 보증금 한도가 올랐으며 보증료 할인 등이 확대되었기 때문입니다.
HUG 주택도시보증공사의 전세금보증보험은 임대인과 전세계약을 체결한 임차인이라면 개인, 법인, 외국인 누구나 가입할 수 있는데요. 오늘은 주택사업자를 제외한 일반 임차인의 전세보증보험에 대해 알아보도록 하겠습니다.
보증대상
단독 · 다가구, 연립 · 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트 모두 보증보험에 가입할 수 있습니다. 그러나 서민을 위한 주거안정 상품이다보니 전세보증금 한도가 정해져 있습니다. 수도권은 7억원 지방은 5억원 이하인 경우에 가입할 수 있습니다.(2018년 2월 1일부로 상향)
보증한도 및 보증금액
전세보증보험의 보증 한도는 주택가격에서 선순위채권[1]선순위채권이란 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권 등을 뺀 가격에 대해 보증받을 수 있습니다. 그런데 전세금보증보험은 선순위채권이 주택가격의 80% 이내여야만 보증가입이 가능합니다. 즉, 주택가격이 10억원의 다가구주택에 근저당이 6억원, 임차인이 1억원씩 전세계약을 체결했다면 3명까지 보증보험에 가입할 수 있습니다. 단, 다만 지나치게 부채가 많은 임차목적물의 보증가입을 제한하기 위해 근저당권 등 대출채무에 대한 한도는 60%로 유지됩니다.
보증금액은 보증한도 이내에서 보증신청인이 신청한 금액이 됩니다. 즉, 전세금 전체가 아니라 일부에 대해 보증보험을 가입할 수 있습니다. 일반적으로 임대주택이 경매에 들어가게 되더라도 전부를 받지 못하는 경우는 극히 드물기 때문에 일부보증으로 보증료를 절약하는 방법을 고려하는 것도 좋을 것 같습니다. 단, 일부보증의 경우 보증사고로 전세보증금을 돌려받을때 보증에 가입하지 않은 금액만큼 온전히 손실을 보전하지 못할 수도 있습니다.
전세보증금반환보증 보증료
보증료 산정방식은 아래와 같습니다.
- 보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 보증기간에 해당하는 일수/365
개인 임차인의 보증료율은 아파트의 경우 연 0.128%이고 그 외 주택은 0.154%의 보증료율이 적용됩니다. 즉, 아파트 보증금액 1억원에 대해 1년간 보증을 받는다고 하면, 12만8천원의 비용을 내야 합니다. 참고로 보증료는 6개월 단위로 분납도 가능합니다.
보증료 할인 및 할증
할인
- 임차인이 개인인 경우, 해당 주택의 LTV(선순위채권+전세보증금)에 따라 보증료를 할인받을 수 있습니다.
- LTV가 주택가격 80%~70%인 경우: 10%
- LTV가 주택가격 70%~60%인 경우: 20%
- LTV가 주택가격 60%인 경우: 30%
- 임차인이 보증료를 일시에 전액 납부한 경우 1년 초과분에 대하여 3% 할인받을 수 있습니다.
- 아래와 같이 사회배려계층에 해당하는 개인 임차인의 경우 40%를 할인(중복할인 불가)받을 수 있습니다.
- 보증신청인의(배우자 포함) 연소득이 40백만원 이하인 자
- 보증신청인의 만19세 미만 자녀가 3인 이상인 다자녀가구
- 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자 포함)의 직계존비속인 세대원 중 1인 이상이 장애인증명서 발급대상자인 가구
- 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자 포함)의 직계존속인 세대원 중 1인 이상이 만 65세 이상인 고령자가구 또는 노인부양가구[2]노인부양가구의 경우 보증신청일 기준 1년 이상의 기간 동안 만 65세 이상인 고령자와 동일한 세대를 구성하고 있는 가구에 한함
- 보증신청인과 그의 현재 배우자의 합산 연소득이 60백만원 이하이고, 혼인기간이 5년이내인 신혼부부(3개월 이내 결혼 예정자 포함)인 경우
- 보증신청인이 「한부모가족지원법」에 따라 지원되는 한부모가족인 경우
- 「다문화가족지원법」 제2조제1호에 따라 보증신청인의 배우자가 외국인이거나 귀화로 인한 국적취득자 또는 배우자가 있는 보증신청인이 귀화로 인한 국적취득자인 가구
- 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인 (배우자포함)의 직계존비속인 세대원 중 1인 이상이 국가유공자 또는 국가유공자의 선순위 유족인 가구로서 독립유공자(유족)확인원, 국가유공자(유족)확인원, 보훈보상대상자(유족)확인원, 5.18민주유공자(유족)확인원, 특수임무유공자(유족)확인원, 고엽제법 적용대상 확인원, 지원대상자(유족) 확인원으로 유공자 본인 또는 수권자임을 확인 받은 가구
- 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인 (배우자포함)의 직계존비속인 세대원 중 1인 이상이 국가유공자 또는 국가유공자의 선순위 유족인 가구로서 독립유공자(유족)확인원, 국가유공자(유족)확인원, 보훈보상대상자(유족)확인원, 5.18민주유공자(유족)확인원, 특수임무유공자(유족)확인원, 고엽제법 적용대상 확인원, 지원대상자(유족) 확인원으로 유공자 본인 또는 수권자임을 확인 받은 가구
- 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속인 세대원 중 1인 이상이 「의사상자등 예우 및 지원에 관한 법률」에 따라 의사자 증서, 의사자 유족증, 의상자 증서, 의상자증으로 의상자 본인 또는 의사상자 수권자임을 확인 받은 가구
할증
개인인 보증신청인의 경우, 주택가격 대비 선순위 채권금액이 50%를 초과하는 경우 산출한 보증료에서 10%를 할증하게 됩니다.
전세보증보험 가입방법
세보증금 반환보증은 전국 HUG 지사나 위탁은행 및 영업점(신한은행, 국민은행, 우리은행, 광주은행, KEB하나은행), 위탁공인중개사 사무소 및 인터넷보증을 통해 가입할 수 있습니다.
아래 콜센터로 상담을 받으실 수 있습니다.
- 주택도시보증공사: 1566-9009
- 우리은행: 1599-5000
- 광주은행: 전국 영업점
- 신한은행: 1544-8000
- 국민은행: 1599-9999
- KEB하나은행: 1599-1111
참고로 기존에는 전세보증보험 집주인 동의가 필요했으나 현재는 전세금보증보험 가입시 집주인 동의 절차가 폐지되었습니다 전세보증보험 가입에 커다란 진입장벽 하나가 사라진 셈입니다. 게다가 기존에는 신청 후 가입까지 소요기간이 10일이나 걸렸는데 최대 1일로 대폭 줄었습니다.
전세금보증보험 신청기한
신규로 전세계약을 하는 경우에는 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 신청할 수 있습니다. 2년 계약이라고 하면 1년이 지나기 전까지 전세보증보험 가입이 가능하다는 것이죠.
전세계약을 갱신할 경우에는 만료일 이전 1개월부터 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 신청이 가능합니다.