8.2 부동산대책으로 인해 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)가 상당히 강화되었습니다. 투기과열지구 및 투기지역은 기본적으로 LTV 및 DTI를 40%로 적용하게 되는데요. 기존 담보인정비율이 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 따라 40∼70%[1]투기지역: 40～70%, 투기과열지구: 50～70% 수준이었고 총부채상환비율은 6억원 초과 아파트 구입 목적 대출 등[2]배우자 합산 2건 이상 주담대, 30세 미만 미혼 차주 아파트 주담대에 대해 40% 적용했던 것과 견주어 상당히 타이트해졌습니다.
여기에 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율이 각각 10%p씩 높아집니다. 즉, 투기과열지구 및 투기지역[3]다만, ‘투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화’에 따라 세대 기준으로 투기지역 내에서 이미 주택담보대출이 1건 있을 경우 추가 대출 불가에서는 담보인정비율과 총부채상환비율을 30%로 적용받게 됩니다.
단, 아래와 같이 서민과 실수요자 또는 주택가격에 따라 이 비율을 10%씩 완화해 적용합니다.
- 무주택세대주
- 부부 합산 연소득 7천만원
6천만원(생애최초구입자는 8천만원7천만원) 이하 - 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하
지역별 강화된 규제비율
| 구분 | 투기과열지구 및 투기지역 | 투기과열지구, 투기지역 외 조정대상 지역 | 조정대상지역 외 수도권 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 규제내용 | LTV | DTI | LTV | DTI | LTV | DTI |
| 서민 실수요자 | 50% | 50% | 70% | 60% | 70% | 60% |
| 주택담보대출 미보유 | 40% | 40% | 60% | 50% | 70% | 60% |
| 주택담보대출 1건이상 보유 | 30% | 30% | 50% | 40% | 60% | 50% |
적용시기
주택담보대출에 대한 LTV와 DTI 규제는 감독규정 개정안 시행 이후, 대출승인분부터 적용될 예정이므로 개정안 시행 이전 대출승인분까지는 종전 기준을 적용받게 됩니다.
집단대출에 대한 LTV와 DTI 규제는 대책발표 이후(8.3일) 입주자 모집 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출에 적용될 예정입니다.
2017년 8월 23일 서울·과천·세종시 등 투기과열지구에서 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)가 40%로 적용됩니다.
예외사항
단, 질병치료 등 불가피성이 인정되는 주택구입목적 외 주택담보대출에 대해서는 투기과열지구 및 투기지역의 강화된 LTV·DTI 적용 예외를 인정[4]담보인정비율 50%, 총부채상환비율 50%하고 이주비, 중도금 대출에는 총부채상환비율 적용을 배제합니다.
또한, 부동산 매매계약을 맺고 대출을 받지 못했더라도 무주택자임을 증명하면 투기지역 및 투기과열지구 적용대상에서 제외돼 담보인정비율(LTV)을 기존대로 60%를 적용받아 대출받을 수 있습니다.
금융당국의 감독규정 개정안 부칙 제3조의 실수요자 적용방안 예시
제3조(투기지역 및 투기과열지구 신규 지정시 적용례) 투기지역 및 투기과열지구가 신규로 지정되는 경우에는 신규 지정 효력발생일의 전일까지 ①금융회사가 대출금액 신청접수를 완료한 차주, ②금융회사로부터 대출만기 연장통보를 받은차주 및 ③이에 준하는 차주에 대해서는 이 규정 별표 3 제3호 내지 제6호의 투기지역 및 투기과열지구에 관한 사항을 적용하지 아니한다.
③ 이에 준하는 차주 적용 원칙
- 무주택세대인 차주(선의의 실수요자)
- 투기지역 등 지정 이전까지 기대이익 형성. 단, 계약금 납부나 청약신청 등의 적극적 조치가 있어야 인정받을 수 있음.
- 회복하기 어려운 기대이익 손실 발생 예상(계약금 포기나 청약기회 상실 등 회복이 곤란한 기대이익 손실이 발행할 것으로 우려되는 경우 예외 인정)
사례1: 일반 주택매매거래
- ‘17.7.3일 A아파트매매계약 체결(시세 6억원 초과)
- ‘17.10.3일 A아파트로 이사 계획(이사일 잔금 납부)
- 투기지역‧투기과열지구 지정일 전일(8.2일)까지 대출을 신청 하지 못함
⇒ 8.2일까지 은행에 대출신청을 못하였지만, 다음의 요건 충족 사실을 증명할 경우, LTV 60% 적용 가능
- 투기지역 및 투기과열지구 지정일 현재(8월 3일) 무주택세대(무주택세대 판단시 분양권도 주택으로 간주)
- ‘17.7.3일 아파트매매계약서 및 거래신고필증(거래신고필증이 없는 경우, 계약금 입금증 등)을 통해 거래 사실을 명확하게 증명
사례2: 중도금대출 취급
- ‘17.7.10일 B아파트 입주자모집공고 및 7.20일 청약
- ‘17.7.25일 분양당첨자 발표 및 7.30일 계약금 납부
- 투기지역‧투기과열지구 지정일 전일(8.2일)까지 B아파트 시행‧시공사는 은행과 중도금대출 대출 협약을 체결하지 못함
⇒ 8.2일까지 B아파트 시행사가 은행에 중도금 대출신청을 못하였지만, 다음의 요건 충족하는 수분양자는 분양가액 60% 적용 가능
- 투기지역 및 투기과열지구 지정일 현재(8월 3일) 무주택세대(무주택세대 판단시 분양권도 주택으로 간주)
사례3: 분양권 전매시 채무인수
- ‘17.7.19일 건설중인 C아파트의 분양권매매계약 체결
- ‘17.8.11일 기존 수분양자의 중도금대출(분양가액 60%) 인수 예정
- 투기지역‧투기과열지구 지정일 전일(8.2일)까지 기존 수분양자의 중도금대출 인수를 신청하지 못함
⇒ 8.2일까지 C아파트 기존 수분양자의 중도금대출에 대한 인수신청을 못하였지만, 다음의 요건을 충족하는 분양권 매입자는 중도금대출(분양가액 60%) 인수 가능
- 적법한 전매 절차를 통해 매입한 분양권
- 투기지역 및 투기과열지구 지정일 현재(8월 3일) 무주택세대(무주택세대 판단시 분양권도 주택으로 간주)
- ‘17.7.19일 분양권매매계약서 및 거래신고필증(거래신고필증이 없는 경우, 계약금 입금증 등)을 통해 거래 사실을 명확하게 증명
사례4: 입주권 전매시 채무인수
- ‘17.7.25일 재개발 예정인 D지역의 입주권매매계약 체결
- ‘17.8.11일 조합원의 이주비대출(감정가액 60%) 인수 예정
- 투기지역‧투기과열지구 지정일 전일(8.2일)까지 조합원의 이주비대출 인수를 신청하지 못함
⇒ 8.2일까지 D지역 재개발 조합원의 이주비대출에 대한 인수신청을 못하였지만, 다음의 요건을 충족하는 입주권 매입자는 이주비대출(감정가액 60%) 인수 가능(예외미인정시 40%)
- 투기지역 및 투기과열지구 지정일 현재(8월 3일) 무주택세대(무주택세대 판단시 분양권도 주택으로 간주)
- ‘17.7.25일 입주권매매계약서 및 거래신고필증(거래신고필증이 없는 경우, 계약금 입금증 등)을 통해 거래 사실을 명확하게 증명
8.2 분양전 다주택자 중도금대출 예외인정
재건축조합이 투기지역 및 투기과열지구 지정일(8월 3일) 이전에 ①이주비대출 취급기관(은행)을 선정하고 ②이를 관련 은행에 통보했다면, 지정일 이전에 ‘대출금액 신청접수가 완료’된 것으로 인정받아 분양권 포함 1주택 이상의 다주택자도 LTV(60%), DTI(50%)의 적용을 받을 수 있습니다.
단, 이 경우에 ①해당 사업장은 내부 회의록, 이메일 등을 통해 조합에서 중도금대출 취급은행을 선정하였음을 입증하고 ②해당 은행은 내부문서, 전산처리내역 등을 제출하여 조합으로부터 받은 중도금대출은행 선정 통보 사실을 입증해야 합니다.
- 예외인정 사업장: 서울 고덕 센트럴 아이파크, 신정 뉴타운 아이파크 위브, 고덕 롯데캐슬 베네루체, 세종 리버파크 등
- 예외 불인정 사업장: 서울 고덕 센트럴 푸르지오와 인덕 아이파크
중도금 대출보증 건수 제한
게다가 HUG와 주택금융공사 중도금 대출보증(9억원 이하 주택)을 1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건[5]투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 세대당 1건으로 강화 이하로 제한해 주택담보대출을 이용하기는 더욱 까다로워질 전망입니다.