전세 재계약 시 주의사항과 근저당권 감액등기

이제는 봄비도 내리고 하늘도 본격적인 봄을 예고하는 듯합니다.

아직 꽃샘추위가 기다리고 있지만, 마음만은 벌써 따뜻한 봄인데요. 하지만 요즘 현실을 보면 그렇게 여유를 느낄 수도 없는 것 같습니다. 전셋값이 하늘 높은 줄 모르고 고공행진을 펼치고, 게다가 전세 구하기는 하늘의 별 따기고요.

집

일 년 전, 현재 사는 전셋집의 묵시적 갱신이 이루어진 후 집주인으로부터 한 통의 전화가 걸려왔었습니다.

계약 날짜를 깜빡했는데, 전세금을 올려달라는 전화였습니다.

법적으로야 전세계약의 종료 최소 1개월 전에 통보하지 않았으니 묵시적 갱신이 이뤄졌으므로 2년간 그대로 살아도 된다고 하지만, 임차인으로서는 그것도 쉽지만은 않습니다. 저의 경우에는 올려달라는 금액도 비교적 크지 않았고 좋은 게 좋다는 생각으로 OK를 했구요.

단, 현재 사는 집의 전세가율이 높으므로 임대차 계약 이전에 설정된 근저당권의 감액등기를 요청했습니다. 근저당권 설정이 되어 있었는데, 임대인 말로는 소액만 남겨놓고 다 갚았다고 하더군요. 그러나 집주인은 채무증명서만 보내오고, 감액등기는 하지 않았습니다.

이런 상황에서 반드시 주의해야 할 점은 감액등기를 하지 않으면 나중에 다시 근저당권 설정범위 안에서 돈을 빌리게 되면 임차인은 후순위가 됩니다. 만약 경매로 집이 넘어가게 될 경우 돈을 떼일 수도 있다는 것이죠.

근저당권 감액등기
근저당권 감액등기는 꼼꼼하게 확인!

예를 들자면, 임대인이 임대차 계약 전에 5천만 원을 은행에서 대출했을 경우 보통 채권최고액은 원금의 120%인 6천만 원으로 설정이 됩니다. 재계약 시 집주인이 5천만 원 중에서 4천9백만 원을 갚아 빚이 1백만 원만 남았다고 해도 감액등기를 하지 않으면 추후 은행에서 4천9백만 원을 다시 빌릴 수가 있고, 채권최고액 6천만 원이 선순위가 됩니다. 집이 경매로 넘어갈 경우 낙찰가에서 6천만 원을 먼저 제하고 임차인이 배당을 받을 수 있게 됩니다.

어쨌든 제가 감액 등기를 하지 않으면 전세금을 올려줄 수 없다고 하자, 집주인도 결국은 감액등기를 했습니다. 집주인으로서는 감액 등기를 할 때 등기 비용도 들고 귀찮기는 하겠지만, 역시 돈 문제는 확실하게 하는 게 좋겠죠. 임대인의 입장에서도 추후 임대차 계약을 할 때도 빚이 적어야 보증금을 많이 받기에도 유리하고요.

그리고 재계약 시에는 ▲재계약서를 작성하고, ▲기존 계약서를 잘 보관해야 하며, ▲재 계약서를 들고 동사무소에서 확정일자를 다시 받아야 합니다.

전세 재계약
전세 재계약 주의사항

재계약서는 인터넷에서 양식을 출력해서 직접 작성해도 되고, 근처 부동산에 대서료 5~10만 원을 주고 계약해도 됩니다. 혹시 필요하신 분이 계실지도 몰라서 제가 사용한 계약서 양식을 파일 첨부합니다. 본인이 필요한 내용을 추가해서 육하원칙에 따라 작성하면 큰 문제는 없을 것 같습니다.

몸과 마음의 안식처가 되어야 할 집 문제 때문에 스트레스를 받으면 안 되겠죠.

우리의 생활과 밀접한 관련이 있는 임대차 문제, 몰라서 손해 보는 일은 없었으면 좋겠습니다.


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  • 단, 개별 사례에 대한 답변은 제가 드리기 어렵습니다. 특히, 세금관련 사항은 국세청의 통합상담서비스인 세미래 콜센터(☎ 126)를 추천드립니다. ^^