전세대란 불붙이는 금리인하와 주택담보대출 규제

은행권의 전세대출이 급증하고 있는 모양입니다. 올해 1월부터 5월까지  KB국민·신한·우리·KEB하나·농협·기업 등 6대 은행의 전세금 대출이 3조4천974억 원 증가했다고 합니다. 증가 숫자만 놓고 보면 어느 정도인지 감이 잘 오지 않는데요. 작년 같은 기간 전세자금 대출 금액이 2조248억 원이라고 하니, 1조4천726억 원이 증가했습니다. 자그마치 72%나 폭발적으로 증가했는데요. 당분간 주거난이 해소될 기미를 보이지 않기 때문에 앞으로 전세난은 더욱 가중될 것으로 보입니다.

금리인하 전세난
금리인하와 전세난의 악순환

전국 평균 전셋값은 작년 5월 1억7천256만 원에서 올해 5월 2억136만 원으로 1년 만에 2천880만 원(16.7%)이 올랐고, 서울 아파트는 작년 5월 3억4천111만 원에서 올해 5월에는 4억676만 원으로 6천565만 원(19.2%)이 뛰었다고 하는데요. 웬만한 월급쟁이 봉급으로는 서울의 아파트 전셋값 상승률을 쫓아가기가 쉽지 않아 보입니다.

최근 정부의 부동산 정책을 보면 전세대출 급증의 이유를 찾을 수 있을 것 같습니다. 가장 큰 이유는 금리인하와 주택담보대출 규제 강화라고 생각합니다.

아파트 전세난
주택담보대출 규제로 가중되는 전세난

지난주 금융통화위원회에서는 기준금리를 0.25%포인트 인하해 1.25%로 확정했는데요. 임대인 입장에서는 전세의 매력이 떨어지다 보니 전세를 월세로 전환하거나 전세금을 대폭 올릴 수밖에 없고, 세입자 입장에서도 대출 부담이 낮아져 대출을 늘릴 수 있는 여력이 생겼기 때문에 전세대출이 늘어날 수밖에 없었겠죠.

또한, 올 2월에는 수도권을 중심으로, 5월부터는 전국적으로 주택담보대출규제가 강화되었는데요. 상환 가능한 만큼 빌리고, 실거주자 위주의 주택시장으로 개편하기 위해서는 어느 정도 필요한 정책이라고 생각하지만, 그로 인해 주택담보대출 시 원금과 이자를 함께 갚아나가야 하는 부담이 생겼기 때문에 당장 이자만 갚을 수 있는 전세대출로 수요가 이동한 측면이 있는 것 같습니다. 신규분양을 제외하고는 전세 선호가 더욱 두드러질 수밖에 없습니다.

금리 인하 추이
▲ 금리인하 추이

서울 아파트의 매매가격 대비 전세금 비율(전세가율)은 지난달 처음으로 75%를 돌파했고, 주요 구에서는 80%를 넘은 지역도 있다고 합니다. 우리나라 서민 경제의 불확실성 가운데 가장 큰 요인 중 하나가 주택난이라고 생각하는데요. 향후 2~3년간은 전세난이 나아질 것 같지 않다는 예상이 마음을 더욱 무겁게 합니다.


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