1가구 2주택 양도소득세 면제조건 총정리!

1세대 2주택 양도소득세 면제조건을 잘 알아두면 내지 않아도 될 세금을 절약할 수 있습니다. 대부분 본의 아니게 2주택자가 되는 경우가 해당하는데요. 면제조건을 미리 확인하고 숙지해야 상황에 따라 절세가 가능하겠죠. ^^

특히, 2017년 8.2 부동산대책으로 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용이 기본적으로 배제됩니다(2018년 4월 1일 이후). 다만, 기존 2주택 소유자 중에서 아래와 같이 양도세 중과세 제외대상은 여전히 양도세와 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있습니다.

그럼 지금부터 1세대 2주택 비과세 특례 요건을 정리해보도록 하겠습니다.

양도소득세

매매로 인한 일시적 2주택

새롭게 집을 매수하거나 아파트를 분양받았는데 기존 주택이 팔리지 않을 경우에는 일시적으로 2주택이 됩니다. 이 경우에는 3년 내에 기존에 보유하고 있던 주택을 매도하면 양도소득세를 내지 않습니다. 단, 이 경우에도 먼저 보유하고 있던 주택을 매입한 날로부터 1년 이상 지난 후에 새로운 주택을 샀을 경우에 적용됩니다.

주택 상속

부모님께서 돌아가시면서 주택을 상속받아 2주택이 되는 경우가 있습니다. 이 경우에는 본인의 의지와 관계없이 소유하게 된 주택으로 기존 주택은 언제나 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 단, 매도시 주택 보유기간이 2년 이상이어야 하고 매도가가 9억원 이하여야 합니다. 결국 상속받은 주택이 아닌 기존 보유 주택을 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

주택 증여

만약 돌아가셔서 받게 되는 상속이 아니라 생전에 재산분배를 위해 증여를 받았다면 증여받은 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 이 경우에는 기존 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 증여받을 경우에 비과세가 적용될 수 있습니다.

노부모 부양을 위한 합가

60세 이상의 부모님을 모시기 위해 집을 합쳐 2주택이 된 경우에는 5년 10년(2017년 세법개정으로 지원 확대) 이내 한 채를 팔면 비과세 혜택을 받습니다. 효를 장려하는 우리의 문화와 적절한 궁합을 보여주는 정책이죠. ^^;

동거봉양 합가시 비과세 특례 적용대상 확대

취학이나 지방 발령으로 인한 2주택

만약 근무지 발령이나 취학으로 인해 지방 등지로 가족과 떨어져 작은 주택을 매매해 사는 경우가 있는데요. 이 경우에는 기존에 보유하고 있던 주택을 해당 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 양도하는 경우에 비과세를 적용받을 수 있습니다.

혼인으로 인한 2주택

집을 보유한 남녀가 혼인으로 2주택이 되었다면 결혼한 날로부터 5년 이내에 먼저 파는 주택에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 둘이 합쳐 집 한채 마련하기도 쉽지 않은데 집 2채로 결혼을 시작한다면… 부럽네요. ^^;

양도소득세 비과세

주택임대사업자 등록

요즘 정부에서도 주택임대사업자 등록을 장려하고 있는데요. 임대사업자로 등록한 후 임대사업용 주택으로 등록하면 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 임대사업용으로 등록한 집과 그밖에 2년 이상 살고 있는 집 한 채가 있다면 현재 살고 있는 집을 1주택자의 집으로 간주해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

민간임대주택에관한특별법에 따른 단기임대주택과 준공공임대주택 중 임대주택 등록 당시 기준시가가 수도권은 6억 이하, 지방은 3억 이하인 주택이고 임대의무기간이 5년 이상인 매입임대주택이 해당됩니다.

단, 2018년 4월부터 장기임대주택 중 조정지역 내 다주택자 중과적용 배제, 종부세 합산배제를 받기 위해서는 준공공임대주택으로 등록하고 8년 이상 임대를 해야하는 것과는 차이가 있습니다.

어린이집 운영

5년 이상 운영한 가정어린이집과 2년 이상 거주한 거주주택을 각각 1채 보유하는 경우 거주주택 양도시 1세대 1주택 비과세특례를 적용받을 수 있습니다.

일정가격 이하 주택

기준시가 1억원 이하 주택(정비구역 내 주택 제외)과 지방 3억원 이하 주택이 해당됩니다.

8.2 부동산대책 정부 보도자료
2017년 8월 2일 정부 보도자료

농어촌주택(농가주택) · 고향주택

과거에 농가주택으로 불렸던 농어촌주택이나 고향주택은 주택수 산정에서 제외되어 1가구2주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 1세대가 일정규모 이하의 농어촌주택, 고향주택을 취득(유상·무상)하여 3년이상 보유(수용, 협의매수, 상속시 제외)하고, 농어촌주택 등 취득 전부터 보유하던 일반주택을 양도할 경우에 해당됩니다. 주의할점은 농촌주택을 먼저 양도할 경우에는 일반주택이 주택수에 포함되어 2주택이 된다는 것입니다. 따라서 이 경우에는 농촌주택의 매매차익이 발생한다면 양도소득세가 과세될 수 있습니다.

지금까지 1가구 2주택 양도소득세 면제조건에 대해서 정리해보았습니다. 각 상황별로 비과세 요건이 다르기 때문에 비슷한 상황에 처하면 1세대 2주택 비과세를 받기 위해 어떤 집을 먼저 처분할지 머릿속에 계획을 세우고 계시는 게 도움이 될 것 같습니다. ^^


함께 보면 좋은 글

“1가구 2주택 양도소득세 면제조건 총정리!”에 대한 16개의 댓글

  1. 좋은 정보 잘 읽었습니다^^
    알아 두면 도움이 될만한 정보네요.

    이 사이트의 전면 페이지에 글이 세 개만 표시되는데요, 맨 아래에 숫자로 된 Pagination(페이지 매김)을 추가하면 많은 글이 있다는 사실을 방문자들이 쉽게 알게 되지 않을까 생각해보았습니다.ㅎㅎ

    1. 감사합니다. ^^

      맞습니다. 워드님 말씀처럼 메인페이지의 페이지네이션이 되지 않았습니다. 사실 건드리다가 잘 안돼서 그냥 방치한 상태입니다. post는 full-width로 변경했는데, page는 full-width를 적용하지 못해서 이상하게 반쪽으로 나눠진 상태고요… 나중에 언젠가 다시 변경에 도전해보려고 합니다. ㅎㅎ
      워드님의 워드프레스 관련 글이 많은 도움이 되고 있습니다. ^^

    1. 안녕하세요 안창승님. 방문해주셔서 감사합니다.
      2017년 8월 2일 발표한 기획재정부의 2017년 세법개정안에 동거봉양 합가시 비과세 특례 적용대상 확대를 명시했습니다.
      관련 보도자료 내용을 본문에 첨부했습니다.
      도움이 되셨으면 좋겠네요!

  2. 안녕하세요. 위의 글 중 일정가격 이하의 주택매입에 따른 1가구 2주택 양도소득세 비과세 관련 내용을 2017년 세법 개정안에서 확인할 수 없는데 혹 설명해주실 수 있으신지요?

    1. 안녕하세요. 정기돈님~
      문의주신 내용은 2017.8.2 관계부처 합동으로 발표한 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’ 보도자료의 일부입니다.
      국토교통부 보도자료를 링크해드립니다. 아래 파일 중 11페이지를 참고하시면 될 것 같습니다.
      아래 문구에서 확인할 수 있듯이, 이 중과세 예외규정은 이번에 새로 생긴 규정은 아닙니다.

      다만, 장기임대주택 등 과거 양도세 중과대상에서 제외되었던 주택* 등은 이번
      대책에도 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외토록 조치

      감사합니다.
      http://www.molit.go.kr/LCMS/DWN.jsp?fold=koreaNews/mobile/file&fileName=%28%EC%B0%B8%EA%B3%A0%EC%9E%90%EB%A3%8C%29++%EC%8B%A4%EC%88%98%EC%9A%94+%EB%B3%B4%ED%98%B8%EC%99%80+%EB%8B%A8%EA%B8%B0+%ED%88%AC%EA%B8%B0%EC%88%98%EC%9A%94+%EC%96%B5%EC%A0%9C%EB%A5%BC+%ED%86%B5%ED%95%9C+%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%8B%9C%EC%9E%A5+%EC%95%88%EC%A0%95%ED%99%94+%EB%B0%A9%EC%95%88%28%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%A0%95%EC%B1%85%EA%B3%BC+%EB%93%B1%29.pdf

  3. 1. 살고있는집,
    2. 새로산집(일시적 2주택 상황)
    3. 임대사업으로 임대주고 있는집
    이렇게 3집을 보유중인데 1번 집을 파는경우 1세대 1가구로 인정되어 양도세가 면제되나요?

    1. 안녕하세요. 김정일님.
      장기임대주택 이외에 일시적 2주택의 경우 비과세를 받을 수 있는지에 대해 궁금하신 것 같습니다.

      장기임대주택(매입임대주택 중 등록 당시 기준시가 수도권은 6억 이하, 지방은 3억 이하이고 임대의무기간이 5년 이상인 주택)을 보유하다가 거주주택을 양도할 경우 장기임대주택은 주택수에서 제외되므로 거주주택은 비과세를 적용받을 수 있을 것으로 판단됩니다.

      2015년도 자료지만, 아래 국세법령정보시스템의 답변을 참고하시면 좋을 것 같습니다.
      https://txsi.hometax.go.kr/docs/customer/case/qna_new_view.jsp?log_main_kind=최신사전답변.질의회신&body=33&gubun=51&docu_no=204728&docu_kind=사전

      제 답변은 참고만 하시고, 더 자세한 내용은 세무전문가와 상담해 보시기 바랍니다~
      감사합니다. ^^

  4. 1가구2주택양도세며세내용감사합니다.
    좀더궁금한것 알고싶어요.
    1. 농가주택(현싯가9000만원)을 약 40년전매입(300만원)하여 계속 주거하면서, 약 30년전 광역시에 아파트를 분양받아(6500만원) 30년이상 거주하면서, 지금은 농가에서 농사를 지으며, 아파트는 자녀가 와서 무상으로 거주하며, 저 역시 매일 아파트에 가서 있습니다. (농가와 아파트까지 승용차로 30분거리). 아파트는 현재 싯가 3억5천정도입니다. 아파트와 농가주택 어떤 것을 먼저 매도해면 1세대2주택 면세가 될까요?

    1. 안녕하세요. 박주원님!

      농어촌주택 외 1주택 보유시 양도소득세에 대해 궁금하신 것 같습니다.

      먼저 보유하신 농어촌주택이 일정 기준(소재지, 규모, 취득기간 등)에 충족하는 경우, 농어촌주택은 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

      이 상황에서 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 농어촌주택을 주택수에서 제외받을 수 있습니다. 그러나 농어촌주택을 먼저 양도할 경우에 일반주택이 주택수에 포함되어 2주택이 됩니다. 따라서 농어촌주택의 매매차익이 있다면 양도소득세가 과세될 수 있습니다.

      제 답변은 참고만 하시고, 자세한 내용은 세무 전문가와 상담해 보시기를 권해드립니다.
      감사합니다~

      1. 신속하고 명료한 답변 감사드립니다.
        농어촌 주택의 일정기준은 어던 것인지요? 관련 규정이 있으면 알려주시면 감사하겠습니다.
        저의 경우
        1. 소재지는 면이하 리단위에 소재하며
        2. 규모는 30평 정도
        3. 취득기간은 40년 이상
        4. 현 싯가는 9000만원정도
        5. 광역시의 아파트는 취득기간 30년정도입니다.
        광역시의 아파트를 면저 매도(현싯가 3억5천)하면 면세될까요?

        1. 농어촌주택의 양도소득세 과세특례는 조세특례제한법 99조의4에 규정되어 있습니다.

          알려주신 조건을 확인해보니 다른 것은 기준에 충족될 것으로 예상되나, 취득시점 기준은 충족하지 못하는 것으로 판단됩니다.

          법령에 따르면, 농어촌주택 양도세 특례를 위해서는 ‘03.8.1 ~ ‘20.12.31 사이에 취득해야 한다고 규정되어 있습니다.

          자세한 내용은 아래 해당 법령을 참고해 주시기 바랍니다.

          http://www.law.go.kr/법령/조세특례제한법/(20180327,15309,20171226)/제99조의4

  5. 가족은 서울에서 주택을 구입하여 살고 있고(2년 이상 거주), 저는 지방에서 직장생활을 하기 때문에 현재 전세를 살고 있는데 집을 사서 사는 것을 고민중입니다.
    지방에서 집을 구입할 경우 지방에서 구입한 주택은 제가 직장을 그만 두는 시점으로부터 3년 이내에 팔면 양도세 비과세라는 것은 이해했습니다.
    그런데 (직장에 계속 다니기 때문에) 구입한 지방 주택에 제가 계속 살면서, 가족들이 서울 내에서 이사할 경우 서울 집은 양도세 중과 대상인지요?
    괜히 지방에서 집을 샀다가 서울 집 이사도 못하는 상황이 될까봐 문의드립니다.

    1. 안녕하세요. 이영하님

      문의주신 내용에 대해 답변드리도록 하겠습니다. 다만, 아래 내용은 참고만 하시고 자세한 내용은 반드시 세무 전문가와 상의하시기 바랍니다.

      ① 비과세특례 중복적용
      복수의 비과세특례 사유가 발생할 경우 비과세특례는 중복 적용될 수 있습니다.

      ② 3억 이하 지방주택 양도세 중과 제외
      수도권·광역시·세종시 외 지역(수도권·광역시·세종시 소속이라도 군·읍·면 지역이라면)의 기준시가 3억원 이하 주택은 보유주택 수에서 제외하고 양도세 중과 대상에서 제외됩니다.

      참고로, 근무상의 형편으로 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우에 원칙은 세대 전원이 이전해야 하고 예외적으로 당사자외의 세대원중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대전원이 주거를 이전한 것으로 봅니다.

      결론적으로, 양도세 중과를 받지 않을 가능성이 높아 보입니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다!

답글 남기기

이메일은 공개되지 않습니다. 필수 입력창은 * 로 표시되어 있습니다.