부동산 임대차에서 소유권을 갖고 있는 임대인과 사용권을 갖고 있는임차인의 미묘한 신경전은 항상 존재하죠. 가장 흔한 것으로는 깨끗하게 도배와 수리를 요구하는 세입자와 적당히(?) 살기를 바라는 집주인의 바람이랄까요? 결국에는 원상복구 문제로 이사가는 날 얼굴을 붉히며 언쟁을 하는 경우도 심심치 않게 볼 수 있습니다.
이와 관련된 다툼을 줄이기 위해서는 필요비와 유익비에 대한 내용을 알 필요가 있습니다. 누가 비용을 들여 고쳐야 하는지에 대한 중요한 기준이 될 수 있기 때문이죠.
필요비와 유익비의 의미
필요비란 부동산을 유지하고 보수하는데 필요한 비용을 뜻합니다. 이에 반해 유익비는 필요비는 아니지만 물건을 개량해 가치를 높이는데 도움이 되는 비용을 말합니다.
민법상 필요비와 유익비를 임차인이 지출했을 경우에는 임대인이 상환할 의무가 발생합니다.
예를 들면, 필요비는 보일러 고장이나 전기시설이 고장, 누수가 발생했을 때 수리하는 비용 등이 해당합니다. 위와 같은 하자를 고치지 않는다면 정상적으로 부동산을 이용하기가 불가능하겠죠.
유익비의 예는, 낡은 베란다의 섀시를 교체하거나 건물의 출입구 인테리어 시설로 인해 객관적 가치가 증가했을 경우 등이 있습니다.
필요비와 유익비의 차이
필요비와 유익비는 이렇게 비슷하면서도 약간 다른 개념인데요. 한가지 큰 차이점은 임차인의 상환청구권의 시기입니다. 필요비 상환청구권은 지출 즉시 발생하지만, 유익비 상환청구권은 임대차 종료시에 발생하기 때문입니다. 필요비는 정상적인 사용을 위해 당장 필요하지만, 유익비는 가치증가의 기준을 반환시점으로 보기 때문이 아닌가 싶네요.
그렇다면 집주인을 필요비와 유익비를 무조건 상환해야 할까요?
약정에 따라서 그렇지 않을 수도 있습니다. 판례에 따르면, 필요비와 유익비 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 그대로 유효합니다. 그리고 임차인이 임차목적물을 반환할때 비용을 부담해 원상복구를 하기로 약정하는 경우가 많은데요. 이 경우도 임차인의 유익비 상환청구권을 포기하는 특약으로 봅니다.
실제로 필요비와 유익비는 명도소송에 대해서 다툼의 목적으로 주장되는 경우도 많은 만큼 부동산의 기본상식으로 판례도 들여다보고 머릿속에 기억해 놓는게 좋을 것 같습니다. ^^