토지보상금과 세금

공익사업을 위해 민간토지가 국가에 귀속될 때 소유주는 토지보상금을 받게 됩니다. 2017년에는 무려 19조원의 토지보상금이 풀릴 것이라고 하는데요.

토지보상금의 산정은 2개 이상의 감정평가기관이 감정한 금액의 평균으로 하되, 소유주와 협의하게 되어 있습니다. 소유주는 감정평가 결과에 대해 이의신청을 할 수 있고, 더 나아가 행정소송까지 진행할 수 있죠.

토지보상금에 따른 세금은 크게 양도소득세와 사업소득세를 생각할 수 있습니다.

부동산의 경우 토지의 양도에 대한 양도소득세를 내고요. 토지에 정착한 건물이나 시설, 나무나 농작물 등의 지장물에 대해서는 영업 손실보상금을 받을 수 있으므로 이 경우에는 사업소득세를 낼 수도 있습니다. 그리고 극히 일부가 기타소득세를 내는 경우도 있다고 합니다.

농지의 양도소득세 감면

만약, 농지가 양도됐을 경우에는 8년이상 직접 경작한 자경농일 경우와 경작상 필요에 의해 기존의 농지를 양도하고 새로운 농지를 취득하는 대토농지일 경우에도 일정 요건을 갖춘 경우 양도소득세를 감면받을 수 있습니다.

수용보상금

특별하게 공익사업에 따른 수용보상금은 작년에 국토교통부의 사업고시가 난 경우는 현금보상은 15%, 채권보상은 20%를 감면받을 수 있고, 2016년 이후 고시가 난 경우는 현금보상 10%, 채권보상 15%의 감면율이 적용됩니다.

채권보상은 기간에 따라 3년만기는 25%, 5년만기는 40%까지 감면받을 수 있어 만기가 더 길수록 더 높은 감면율이 적용됩니다.

그린벨트지역 보상

그린벨트지역에서 보금자리주택 등으로 토지보상금을 받을 경우에는 그린벨트 지정 전부터 땅을 가지고 제촌요건을 충족하면 40%까지, 그린벨트 지정 후 취득하고 보유기간 20년 이상으로서 소재지에 20년이상 거주했다면 25%까지 추가로 감면이 가능합니다.

유의사항

토지보상금에 대한 세금감면은 감면세액의 한도가 있습니다. 1년에 1억, 상황에 따라 5년에 2억~3억까지 감면한도가 있습니다.

그리고 토지보상을 받고 자식들에 증여를 하는 경우가 많은데, 증여세 감면혜택이 별도로 없으므로 현금으로 증여하면 양도세에 증여세까지 낼 수도 있습니다. 이 경우는 차라리 보상 받기 전에 부동산을 증여하면 오히려 절세할 수도 있다고 하니, 전문가의 상담이 필요해 보입니다.

또한, 양도세 신고를 하지 않으면 무신고 가산세 20%, 납부불성실가산세는 연 11% 정도 부과될 수 있으니 제때 신고하고 내는 게 중요하겠죠?

토지보상의 경우 오래전에 취득했다면 당시 취득가가 낮은 경우가 많고 이로인해 양도차익이 크면 세금이 많이 나올 수 있는데요. 그래서 더 세금에 대해 알아두는 게 중요한 것 같습니다.