총부채상환비율(DTI)과 신DTI

DTI(총부채상환비율)

총부채상환비율(DTI: Debt To Income ratio)이란 차주의 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 뜻합니다. 총부채상환비율은 담보대출을 취급하는 하나의 기준입니다.

대출채권의 원리금 상환은 1차적으로 차주의 소득에 의해 이루어져야 하므로, 금융기관은 주택담보대출 취급시 차주의 소득에 근거한 채무상환능력을 반영하기 위해 총부채상환비율을 고려합니다. 금융감독당국은 특정 차주 및 주택에 대해서는 총부채상환비율을 의무적으로 적용하도록 하고 있습니다.

총부채상환비율 DTI

총부채상환비율 계산방법

DTI = (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액) ÷ 연소득

원금일시상환방식 대출 및 원금일부분할상환방식 대출의 경우 만기 상환액을 대출기간으로 나누어 연간 원리금 상환액을 계산합니다. 차주 본인을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 하되, 차주의 배우자가 주택담보대출이 없는 경우에는 부부합산 기준으로 산정할 수 있습니다.

신DTI 도입

한편, 정부는 2018년 1월 31일부터 신DTI를 시행하고 2018년 하반기에는 총부채상환비율(DSR)제도를 도입할 것이라고 발표했습니다. 이 신DTI가 시행되면 주택담보대출(주담대)의 한도를 정하는 새로운 기준이 됩니다.

새로운 총부채상환비율은 보다 정확한 차주의 상환능력 심사를 위해 도입됩니다.

기존 DTI와 신DTI의 가장 큰 차이는 주담대 한도를 계산하는 기준인 원리금상환액과 연소득 평가방식이 바뀌는 것입니다.

원리금상환액(부채) 반영방식

‘대출 원리금 상환액’을 ‘연소득’으로 나눠 DTI를 계산할 때 기존에는 원리금상환액에는 신규 주택담보대출의 원리금만 포함되고 기대출은 이자만 반영(원금 제외)했습니다.

반면, 신DTI는 차주가 보유한 부채를 최대한 포괄적으로 반영하게 됩니다.

① 주택담보대출을 2건 이상 보유했을 경우 DTI 산정시 기존 주택담보대출 원리금 상환부담 전액을 반영합니다. 현재는 신규 주담대 원리금+기존 주담대 이자만 반영했는데, 앞으로는 주택담보대출 2건의 원리금을 모두 반영하는 것이죠.

또한, ② 복수 주택담보대출을 받을 경우에는 대출기한을 늘려 DTI를 낮추는 것을 막기 위해 두번째 주담대부터는 만기도 15년까지만 적용됩니다.

신DTI

소득 평가방식

이와 더불어 차주의 소득평가도 입증가능성·안정성·지속성을 고려해 아래와 같이 파악하게 됩니다.

  • 소득산정시 최근 2년간 소득기록 확인(현재는 최근 1년 기록 확인)
  • 인정소득(예: 연금납부액)·신고소득(예:카드사용액) 등은 소득산정시 일정비율 차감
    • 증빙소득을 제출하지 못하면 인정소득을 95%, 신고소득을 90%로 줄여서 적용
  • 장래소득 상승 예상시 소득산정시 일정비율 증액(예 : 최대 10%)
  • 장기대출(예 : 10년이상)시, 주기적 소득정보 갱신 등

신DTI가 도입되면 기존에 주택담보대출이 있는 다주택자는 신규 주택담보대출을 받는게 어려워지거나 한도가 축소되는 것은 피할 수 없을 것으로 보이는데요. 정부는 이로인해 선의의 서민과 실수요자는 보호한다는 계획도 함께 내놨습니다.

서민과 실수요자 보호

  • 2018년 1월 31일 신DTI 도입이후 신규 대출분부터 적용 (→기존 복수 주담대 차주 보호)
  • 기존 주담대의 금액 또는 은행 변경없이 단순 만기연장 → 新DTI 적용 배제
  • 일시적 2주담대
    • 1) 즉시처분 조건 : 부채산정시 기존 주담대 이자상환액만 반영
    • 2) 2년내 처분 조건 : 두번째 주담대의 15년 만기제한 미적용
  • 청년층ㆍ신혼부부 → 최근 2년간 소득확인 적용 배제, 청년층(예:만 40세미만 무주택 근로자)에 대해 장래예상소득 증액한도(현재 10% 한도 설정예정) 미설정

이러한 신DTI 적용시기는 2018년 1월 31일부터 효력이 발생하고, 적용지역은 DTI 기적용지역에 대해 시행하며 향후 시행상황을 지켜본 후 적용범위를 확대할지 검토할 예정입니다.


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