주택 임대사업자 등록 시 세금 혜택

요즘은 부동산 임대사업을 꿈꾸는 분들도 참 많으시죠. 하지만 임대사업을 하려고 해도 세금의 종류도 많고 상황에 따라 혹은 한시적으로 지원되는 혜택도 다양해서 많은 공부가 필요합니다. 오늘은 주택을 임대 할 경우 임대사업자 등록 시 여러가지 혜택과 각종 제도와 관해 정리해보도록 하겠습니다.

임대사업자의 종류

먼저 임대사업자는 주택임대사업자와 일반임대사업자로 나눠볼 수 있습니다. 이는 임대 목적물에 따라 나눌 수 있는데요. 일반 주택이나 주거용 오피스텔을 임대할 경우는 주택임대사업자이고, 상가나 업무용 오피스텔 등의 업무시설이나 근린시설을 임대할 경우에는 일반임대사업자가 됩니다.

여기서 주택임대사업자는 사업자등록여부가 강제규정이 아니고 임의규정입니다. 원하는 경우에 사업자로 등록을 할 수 있습니다. 반대로 일반임대사업자의 경우에는 강제규정이고요.

오피스텔의 경우에는 조금 더 세분화해서 들여다볼 필요가 있는데요. 자가사용 목적의 주거용 오피스텔은 임대사업자로 등록하지 않아도 되지만, 업무용 오피스텔의 경우에는 임대를 줄 경우에는 일반임대사업자로 등록해야 합니다. 오피스텔은 2011년 주택법 개정으로 준주택으로 분류할 수 있게 되었습니다. 그 결과 종전에는 일반임대사업자 등록만 가능했으나, 이제는 주택임대사업자 등록도 가능하게 되었죠.

주택 임대사업자 세금 혜택

임대사업자로 등록을 해도 되고 안해도 된다면 번거롭게 사업자등록을 할 필요가 있을까요? 바로 다양한 세제 혜택이 있기 때문인데요. 주택임대사업자로 등록하면 어떤 장점이 있을까요?

취득시 혜택

취득세 감면

공동주택의 건축‧분양 또는 주거용 오피스텔의 분양시 임대사업자로 등록하면 2021년까지 한시적으로 취득세를 감면받을 수 있습니다.

• 전용면적 60㎡ 이하: 면제(취득세액 200만원 초과시 85% 감면)
• 전용면적 60㎡ ~ 85㎡:  8년 장기 – 50% 감면^[1]20호 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우

보유시 혜택

① 재산세

2세대 이상의 임대목적의 공동주택 건축‧매입 또는 주거용 오피스텔 매입시 전용면적에 따라 차등해서 2021년까지 한시적으로 재산세를 감면받을 수 있습니다.

• 전용면적 40㎡ 이하: 면제(재산세액 50만원 초과시 85% 감면)
  • 2019년부터 8년 이상 장기임대하는 경우, 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 예정
  • 2019년부터 서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서도 8년 이상 임대시 재산세 감면혜택 예정
• 전용면적 40㎡ ~ 60㎡: 4년 단기 – 50% 감면 / 8년 장기 – 75% 감면
• 전용면적 60㎡ ~ 85㎡: 4년 단기 – 25% 감면 / 8년 장기 – 50% 감면

② 임대소득세

임대소득세의 경우 3호 이상 준공공 임대주택은 75% 감면, 3호 이상 일반임대주택은 30%의 감면율이 적용됩니다. 단, 전용면적 85㎡이하 공시가격 6억원 이하가 해당됩니다. 또한, 2018년부터 감면 기준도 현재 3가구 이상에서 1가구 이상으로 확대될 예정입니다.

주택임대소득 연 2천만원 초과에 대해서는 종합과세, 2천만원 이하는 분리과세^[2]2018년까지 과세 유예, 2019년부터 분리과세 실시 대상입니다.

2019년부터 분리과세시 적용하는 필요경비율(현행 60%)이 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정됩니다. 단, 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하(기본공제 적용)인 경우, 등록시 임대소득 1,333만원까지, 미등록시 8백만원까지 소득세에 대한 부담이 없습니다.

• 참고: 전세보증금의 과세기준이 되는 간주임대료란?

③ 종합부동산세

일정규모의 임대주택의 경우 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 것으로 봅니다.

임대주택에 대해서는 종합부동산세 합산배제 신청을 할 수 있습니다. 단, 공시가격 수도권 6억원, 지방 3억원이하 이고, 5년 이상 임대요건이 있습니다. 단, 2018년 4월 1일부터 8년 이상 임대시 적용받을 수 있습니다.

임대주택의 종합부동산세 합산배제 신청은 부동산 보유자가 해당 사항을 종부세법상 신고기한(9월 16일부터 9월 30일까지) 내에 주소지 관할세무서에 신고하면 12월 종합부동산세 정기고지시 과세에서 제외됩니다.

양도시 혜택

양도소득세

거주자가 준공공임대주택을 등록하여 일정 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

임대주택 장기보유특별공제율 특례

소득세법 개정안에 따라 2018년 4월 1일 이후 2주택 이상의 다주택자가 조정대상지역, 투기지역에서 주택을 팔 때 기본적으로 양도소득세가 중과세 되고, 장기보유특별공제도 받지 못하게 되는 등 관련 규정이 강화되었습니다.

그러나 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택이 강화되는 부분도 있어 8년 이상 임대시에 양도세 장기보유특별공제 비율이 기존 50%에서 70%로 상향(2019년 시행)됩니다.

또한, 2018년 4월부터 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 5년 이상 임대에서 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대하는 경우로 개선하여 장기임대주택 공급 유도한다는 계획입니다.

단, 거주용 자가주택 과세특례^[3]장기임대주택과 2년이상 거주한 주택을 보유한 자가 2년 이상 거주한 주택을 양도할 경우 양도소득세 비과세가 적용되는 장기임대주택의 임대의무기간은 기존대로 5년이 적용됩니다.

이 밖에도 거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 6년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 임대기간에 따라 매년 2% 추가공제를 받을 수 있습니다.

주택임대사업자 등록방법

임대주택 구입 후 60일 이내(준공의 경우에는 90일 이내)에 관할 시·군·구청 주택과에 방문하거나 정부24를 통해 임대사업자 등록을 하고 관할 세무서에 주택임대업 사업자등록을 하면 됩니다. 반드시 두 곳 모두 등록하셔야 합니다.

향후에는 주택임대사업자 등록방법이 개선되어 임대주택 소재지의 시·군·구청을 방문하여 등록할 수 있게 개선될 예정이고 2018년 4월부터는 새로운 임대등록시스템을 활용해 지자체 방문 없이 온라인으로 사업자 등록신청이 가능하게 할 계획이라고 합니다.

주택임대사업자등록을 하지 않는 이유?

세제 혜택이 많은 주택임대사업자등록이지만 그동안 사업자등록을 하지 않은 경우를 흔히 볼 수 있었습니다. 이 경우에는 주로 소득노출이나 건강보험료 상승을 우려하는 이유가 많았고 또한, 혜택을 위해서는 의무 임대기간이 길어지기 때문에 등록하지 않는 경우가 많았는데요.

하지만, 2018년까지 임대소득세 2천만원 이하까지 소득세를 내지 않도록 유예중이고 건강보험료 산정기준이 대폭 변경될 예정이므로 득실을 잘 따져보시고 판단하는게 좋을 것 같습니다. 또한, 연 5%의 임대료인상 제한도 임대사업자등록을 꺼리는 이유 중 하나가 될 것으로 보입니다.

8.2 부동산대책의 영향으로 장기임대사업자를 고민하시는 분들이 많이 늘어날 것으로 보입니다.

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