‘주택연금에 가입하면 수령액은 얼마나 받을 수 있을까?’라는 질문은 현실적으로 가장 중요한 문제죠. ^^ 오늘은 주택연금의 장단점과 새롭게 개선된 개별인출금 제도에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
먼저 주택연금이란, 역모기지론의 일종입니다. 간단하게 말씀드리면 주택을 담보로 연금을 받는 상품입니다. 지난번에도 말씀드린 것처럼 2007년도부터 한국주택금융공사가 운영을 시작했습니다. 우리나라에서 집의 의미는 조금 특별하므로 초반에는 가입자가 그리 많지 않았다고 합니다. 하지만 시간이 흐를수록 사람들의 인식도 변하고 집에 대한 소유와 대물림의 의미도 약해지며 가입자가 빠른 속도로 증가하고 있습니다.
2016년 3월 22일 기준으로 누적 가입자는 3만 1천여 명이고 평균 수령 나이가 72세며 평균 주택 가격은 2억 8천만 원에 평균 주택연금 수령액은 99만 원이라고 합니다.
주택연금 수령액 산정방법
연금 지급액은 매년 주택가격상승률, 연금산정 이자율, 기대여명 등을 반영해 산정하게 되는데요. 주택금융공사는 매년 초에 1억당 연금지급액을 공시합니다. 그러므로 이 지급액에 본인 집의 가액을 곱해주면 되겠죠. 또한, 매년 주택금융공사의 연금 지급액이 변하더라도 가입 시 정해진 금액을 평생토록 지급할 뿐이고, 바뀐 지급액을 소급해서 적용하지는 않습니다.
이를 풀어서 우리가 일반적으로 예측할 수 있는 상황들을 가정해 보겠습니다. 먼저 부동산 시장이 얼어붙는 조짐을 보이고 요즘 들어 주택가격의 하락을 예상하시는 분들이 많죠? 그리고 지금 당장은 저금리 기조가 강하지만 장기적으로는 높아질 가능성도 큽니다. 또한 의료기술의 발달로 기대수명이 늘어날 것도 확실해 보이는데요. 만약 예상처럼 된다면 연금 지급액은 낮아지게 됩니다.
동일 조건이라도 매년 조금씩 지급액이 달라지기 때문에 작년과 올해 1월 1일 이후 가입자가 받는 금액을 비교해보면 2016년 올해기준 지급액이 60세의 경우는 0.1%, 70세의 경우는 1.4%가 낮아졌다고 합니다. 현재 상황으로 보면 빨리 가입할수록 유리할 가능성이 높다는 거죠.
주택가격의 실거래가 산정 방법
주택가격의 실거래가 산정은 ① 한국감정원의 인터넷 시세, ② 국민은행 인터넷 시세, ③ 국토교통부 주택공시가격, ④ 한국감정원 감정평가액 순으로 적용하게 되는데요. 가입 예정자가 원한다면 감정원의 평가액으로 적용할 수 있다고 합니다. 다만, 감정평가 비용은 본인이 부담해야 하므로 기회비용을 잘 따져봐야겠죠.
주택연금의 장점
주택연금의 장점 중 하나는 수령자 본인이 사망하더라도 배우자가 동일하게 혜택을 받을 수 있다는 점입니다. 훗날 배우자도 사망하는 경우에는 그동안 연금수령 총액과 주택 가액을 비교해서 주택 가액이 더 높은 경우는 차액을 상속인에게 지급하고, 연금을 더 많이 지급했을 경우는 상속인이 차액을 갚지 않아도 됩니다. 한마디로 수급자가 장수할수록 유리한 시스템입니다. 이 외에도 연금을 받으면서 집에서 계속 살 수 있는 주거 안정성 측면도 결코 무시할 수 없는 장점이고요.
다른 노후대비 방법과의 비교
주택연금과 비슷한 목적의 다른 노후대비 방법과 비교하면 어떤 차이가 있을까요?
vs. 주택담보대출
기본적으로 주택담보대출은 일시에 목돈을 빌리고 매월 원리금을 상환해야 하지만 주택연금은 매월 연금형태의 대출을 받는 구조로 만기가 정해져 있지 않고, 원리금에 대한 상환부담이 없습니다. 주택담보대출은 개인의 상환능력과 신용도 등을 고려해서 대출하기 때문에 조건이 각자 다르지만, 주택연금은 집값의 기대 상승률, 기대 수명, 대출금리를 고려해 연금 지급액을 결정하기 때문에 주택담보대출보다 개개인에 따른 편차가 작죠.
vs. 국민연금
국민연금은 수급권자가 사망하면 유족연금으로 전환되는데 이때는 받는 금액이 삭감됩니다. 하지만 주택연금은 배우자가 받는 연금액 낮아지지 않습니다. 국민연금은 물가상승률이 반영되지만, 주택연금은 가입 후 주택가격이 오르거나 내려도 동일하게 지급합니다. 그러나 월 지급금 산정 시 물가상승에 따른 자산가치 변화를 반영하기 때문에 가입 시 결정된 주택가격상승률이 매년 일정하게 계속된다고 가정하고 산정한다고 합니다. 즉, 물가상승률을 미리 반영했다고 보면 되겠네요.
vs. 즉시연금
60세를 기준으로 봤을 때 주택연금은 1억당 22만7천 원을 받을 수 있지만, 즉시연금은 31만에서 33만 원 정도를 받을 수 있다고 합니다. 하지만 주거 안정성을 생각해보면 -개인의 상황에 따라 다르겠지만- 현재 본인의 집에서 살면서 연금을 받을 수 있는 주택연금의 손을 들어주고 싶네요.
vs. 작은 집으로 이사
가격이 싼 집으로 이사하면 차액만큼 목돈을 마련할 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 이 부분은 삶의 터전을 옮기는 게 쉽지 않을 수도 있으므로, 개인의 가치와 선호도에 따라 선택하는 게 좋을 것 같습니다.
주택연금 개별인출금제도 개선
주택연금 가입자는 목돈이 필요한 경우에 가입하면서 설정한 한도에서 수시로 인출할 수 있는 개별인출금 제도를 이용할 수 있습니다.
하지만 인출금액을 모두 상환하더라도 인출한도나 월지급금이 회복되지 않는다는 문제가 있었습니다. 즉, 주택연금 월 수령액이 줄어들게 된다는 것이었죠.
하지만 이 부분이 개선되었습니다.
주택금융공사에 따르면, 2017년 10월 30일부터 일시인출을 했더라도 개별인출금의 원금과 이자, 보증료를 상환하면 다시 인출한도와 월지급금을 정상적으로 받을 수 있게 됩니다.
단, 제도남용을 차단하기 위해 인출 한도 회복은 1회로 제한됩니다. 만약 제도 시행 전 인출과 상환 이력이 있는 가입자는 소급 적용해 일괄적으로 인출 한도를 회복하게 됩니다.
주의해야 할 점은, 개별인출금 상환과 월 지급금 회복은 주택금융공사의 관할 지사를 방문해 신청해야 한다는 것입니다. 신청 없이 상환하면 월 지급금은 회복되지 않습니다.
기타 사항
이사를 하면 주택연금은 어떻게 될까요? 이사로 인해 반드시 해지되는 것은 아니고 새집이 주택연금 조건에 부합되면 연금액 조정 후 이전될 수 있다고 합니다.
집에 전세나 월세를 주고도 주택연금 가입이 가능할까요? 이 경우 다가구주택의 경우는 가입이 어려울 수 있는데요. 다가구주택의 경우 법적으로는 1채의 집으로 보기 때문에 보증금 없이 월세만 받아야 주택연금 가입이 가능합니다. 만약 보증금이 있는 경우에는 일시인출 등으로 보증금을 반환 후 선순위 보증금을 없애고 주택연금 신청이 가능합니다. 하지만 주택연금을 신청하고 보증금을 다시 받게 되면 월 지급금 정지사유에 해당할 수 있으니 주의하셔야겠습니다.
이혼하거나 재혼하는 경우는? 주택연금은 가입 후 이혼하면 승계가 되지 않는다고 합니다. 배우자 여부를 판단하는 것은 주택연금 가입 시점이고 배우자가 사망 시점에 혼인관계를 유지하고 있어야 한다니 잘 확인해 보시는 게 좋겠네요. ^^
그 밖의 혜택으로는 주택연금 가입자는 주택 공시가격 5억까지는 재산세 25%를 감면받을 수 있고, 국민연금이나 기초노령연금을 수급하고 있어도 주택연금을 받는 데 문제가 없다고 합니다.
주택연금에 대한 더 자세한 내용은 한국주택금융공사 콜센터 1688-8114에서 상담받으실 수 있으니 내용을 잘 확인하셔서 본인의 상황에 맞는 노후준비를 하시면 좋을 것 같습니다. ^^
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