상호금융권과 새마을금고의 주택담보대출이 강화됩니다. 이미 은행권은 지난해 2월 여신심사 가이드라인 선진화 방안의 일환으로 주담대가 까다로워졌고, 이미 지난 11월 3일에는 부동산대책을 발표해 잔금대출 규제를 강화했습니다. 오늘은 상호금융권 여신심사 가이드라인 내용에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.
여신심사 선진화 가이드라인 주요 내용
이번 맞춤형 여신심사 가이드라인의 주요 골자는 소득증빙 강화와 원리금 분할상환으로 볼 수 있습니다.
소득증빙 강화
신규로 취급하는 주택담보대출은 차주의 상환능력을 점검하기 위해 객관적인 소득증빙자료를 제출해야 하는데요. 소득증빙은 증빙소득이 원칙이고 인정소득과 신고소득도 가능합니다.
- 증빙소득: 근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득 등
- 인정소득: 정부나 공공기관 등이 발급한 국민연금이나 건강보험료 등을 바탕으로 추정한 소득(증빙이 곤란한 농·어업인의 경우에는 조합이나 금고가 관계기관 자료를 활용하여 소득을 추정할 수 있습니다.)
- 신고소득: 신용카드 사용액 등을 통해 추정하고 이 경우에는 소득산정한도 3천만원으로 제한(실직 등으로 소득자료 확보가 곤란한 경우는 최저생계비를 신고소득으로 활용 가능)
원리금 분할 상환
기존에는 이자만 내다가 만기에 한꺼번에 갚는게 가능했다면, 앞으로는 매년 원금의 30분의1을 분할상환해야 합니다.
적용대상
만기 3년 이상의 신규대출중에서 주택구입자금용 대출, LTV가 60% 초과하는 고부담대출(DTI 30% 이하 제외), 신고소득 적용 대출 중에서 3천만원 초과 대출이 해당합니다.
즉, 가이드라인 시행 전이거나 3천만원이 되지 않는 대출은 분할상환에 해당하지 않습니다.
비거치식 (부분)분할상환
거치기간이 1년이내 이고 매년 대출 원금의 1/30이상을 월 1회 이상 분할 상환해야 합니다. 예를들어, 집을 구매하고 주택담보대출 3억원을 20년만기로 빌릴 경우에는 매년 1천만원(3억원 ÷ 30)의 원금을 20년간 매년 갚아나가야 합니다.
비거치식 분할상환
이보다 더 강도 높은 완전분할 상환을 해야 하는 경우도 있습니다. 2017년 1월 1일 이후 주택담보대출 3건 이상(1개의 담보물건으로 2개 이상 금융회사에서 대출받는 경우는 1건으로 간주)와 분양 주택이나 재건축·재개발 주택에 대한 잔금대출일 경우인데요. 이 경우에는 거치기간 1년 이내는 동일하지만, 원금 전체 금액을 월1회 이상 분할해서 대출기간내에 모두 상환해야 합니다.
만약, 2건 이상의 주택담보대출을 보유하고 세번째 주담대를 3억원 20년 만기로 빌릴 경우에 20년간 3억원을 전액 나눠 갚아야 하는데요. 비거치식 (부분)분할상환과 비교하면 원금 상환액이 년간 1천5백만원으로 늘어나게 됩니다.
여신심사 가이드라인 예외 사항
아래와 같이 특수한 경우에는 예외가 허용됩니다.
- 기존대출(즉, 2017.1.1이후 적용), 주택담보 LTV 60% 이하 대출
- 분양주택에 대한 중도금 대출
- 재건축·재개발 주택 이주비 대출, 추가분담금 중도금대출
- 상속, 채권보전 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수의 경우
- 자금목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우
- 서민을 위해 신고소득 적용 3천만원 이하 대출, 지원이 불가피한 생활자금 등
가계빚이 사상 최대 1340조를 돌파하며 재정건전성에 빨간불이 들어온 것은 사실이지만, 서민들에 대한 대출조이기가 과연 정답이 될 수 있을까 걱정이 듭니다. 돈이 필요한 사람들에게 돈을 빌리지 못하게 하는 것보다는 빌릴수 밖에 없는 상황을 타개하는 것이 더 급선무인데 말이죠. 어쨌든, 주택담보대출에 많은 변화가 있는만큼, 대출계획이 있으신 분들은 사전에 확인이 반드시 필요해 보입니다.