전세보증금의 과세기준이 되는 간주임대료란?

주위를 보면 흔히 부동산으로 부를 축적해 온 경우를 많이 볼 수 있습니다. 가파르게 오르는 우리나라 부동산의 시대적 배경과 전세제도라는 우리나라의 독특한 부동산 운용방식의 결합으로 전세보증금이 일종의 지렛대 효과를 일으켜 큰 이익을 보는 경우가 많았죠.

최근 들어 정부는 월세나 전세 등의 주택 임대소득에 대한 과세를 강화하는 추세인데요.

월세는 매달 일정한 수익이 임대료로 들어오기 때문에 과세에 어려움이 없어 보입니다. 하지만, 일시에 목돈의 형태로 받는 전세보증금은 어떤 기준으로 과세할까요?

주택 전월세

간주임대료

매월 받는 임대료와 별개로 전세금이나 임대보증금을 받는 때에는 간주임대료가 세금납부 기준이 됩니다. 간주임대료란 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금이나 전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에 일정한 이율을 곱하여 계산한 수익금액을 말합니다. 한마디로 전세금이나 임대보증금을 금융기관에 예치했을 때 받는 이자 정도로 생각하시면 쉽습니다.

주택 전세계약의 경우 3주택 이상 보유한 경우 과세대상이고 전세보증금 합계가 3억 원을 넘는 경우입니다. 만약, 고가주택일지라도 보유 주택 수가 1채라면 비과세 대상이고 2016년도까지는 2018년까는 2천만 원 이하의 소규모 주택임대는 비과세 혜택을 받게 됩니다.

참고로 주택 월세 계약의 경우에는 2016년까지 2018년까지 기본적으로 보유 주택이 1채 이하일 경우, 월세 소득이 연 2천만 원 이하면 비과세이지만, 기준시가 9억 원 초과의 고가주택이나 연간 월세소득이 2천만 원 이상이면 과세대상입니다.

간주임대료 계산방법

간주임대료 = (비소형 주택의 임대보증금 – 3억 원) × 60% × 산정 이자율 1.8%1.6%1)이자율은 은행 1년 만기 정기예금 이자율 평균을 감안해서 산정하게 됩니다. 2018년 1월 1일 이후 연 1.8% – 임대사업부분에서 발생한 수입이자 및 배당금의 합계액

만약 전세 보증금으로 받은 금액이 10억 원이라고 가정하면, 간주임대료는 (10억 원 – 3억 원) × 60% × 1.8% = 756만 원이 됩니다. 하지만, 2천만 원 이하에 해당되므로 비과세를 받을 수 있습니다.

반전세 간주임대료 계산

그리고 요즘은 반전세가 흔한데요. 이 경우에는 어떻게 계산할까요?

전세와 월세를 각각 계산해서 합산하면 됩니다.

만약 보증금 2억 원에 월세가 100만 원이라면, 보증금이 3억 원 미만이기 때문에 전세보증금에 해당하는 간주임대료는 없고, 월세는 100만 원 × 12개월 = 1,200만 원으로 역시 2천만 원 이하로 간주임대료는 없습니다.

계산방법

간주임대료 산정 시 주택 기준

본인과 배우자의 주택만 합산하며 자녀나 부모님의 주택은 포함하지 않기 때문에 양도소득세를 산정할 때 자녀나 부모의 집까지 계산하는 방식과는 차이가 있습니다.

국민주택규모인 전용면적 60㎡ 이하면서 기준시가 3억 원 이하 주택은 주택 수 산정에서 제외(2018년까지 한시적 적용)됩니다. 또한, 비소형주택의 경우에는 보증금 합계 3억원까지는 과세대상에서 제외됩니다.


 

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참고   [ + ]

1.이자율은 은행 1년 만기 정기예금 이자율 평균을 감안해서 산정하게 됩니다. 2018년 1월 1일 이후 연 1.8%

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