요즘 같은 전세난이 심각한 때는 상대적으로 세입자의 목소리가 작아지죠. 만약 조그만 하자가 있어도 전세 구하기가 워낙 어려우므로 임차인은 유쾌하지 않은 기분을 삭이고 큰 목소리를 내지 못하는 경우가 많습니다. 웬만하면 내가 고치고, 참고 살자는 생각이 듭니다. 그리고 임대차 계약이 만료되어 이사를 할 때도 자칫 원상복구 관련한 분쟁이 생기기가 쉽습니다. 벽에 못 자국, 장판 훼손 등을 걸고넘어지면 안 그래도 정신없는 이사 날이 더욱 힘들어지죠. 사실 기준만 명확히 알고 있으면 서로 문제 될 게 없습니다. 분쟁의 원인은 개인의 이익을 위한 주관적인 잣대가 우선시 되기 때문입니다.
오늘은 일반적으로 흔하게 일어나는 벽지나 장판 손상, 보일러 고장 등의 경우에 대한 원상복구 다툼에 대해 정리해 보겠습니다.
원상복구 분쟁
살면서 못을 박지 않고 살기는 힘들죠. 인테리어를 위한 액자는 고사하고 시계나 달력을 벽에 걸지 않으면 생활이 불편한 게 사실입니다.
못을 박는 것과 관련된 판례는 없으나 법원에서 정하고 있는 기준에 따르면 자연적인 마모는 임차인에게 청구할 수 없고 인위적인 변형으로 집의 가치를 떨어뜨리면 임차인에 원상복구 의무가 있다고 합니다.
예를 들어, 도배나 장판, 도색의 변색이나 일상생활을 위한 못 박기, 한파를 막기 위해 문풍지를 바른 것 등은 세입자가 부담해야 할 부분은 아니라고 합니다. 반대로 임차인이 진행한 인테리어, 벽걸이 TV 설치나 케이블 연결을 위해 벽에 구멍을 뚫은 경우, 의자를 관리하지 못해서 바닥에 생긴 흠이나 에어컨 누수를 관리하지 못해서 벽에 부식이 생겼을 때는 임차인이 원상복구를 해야 합니다.
그렇다면 보일러가 고장 났을 경우에는 누구에게 수선의무가 있을까요?
민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
세입자는 집주인 소유의 목적물을 빌려 쓰는 것이기 때문에 물건이 온전해야 하고 그 유지의 의무는 집주인에게 있다고 볼 수 있습니다. 그러므로 만약에 전·월세 계약서상에 원상회복 조건이 있다고 하더라도 임차인의 과실로 고장이 난 경우가 아니라면 임대인이 수리해야 합니다. 또한, 과실의 입증은 일반적으로 외관에 문제가 없다면 임대인 측에서 해야 한다고 합니다.
보일러가 외부에 있어서 추위에 고장이 난 경우에도 동파되지 않도록 원칙적으로 집주인이 조치를 해야 한다고 하는데요. 다만, 예외적으로 계약 체결 시 집주인이 세입자에게 동파 방지 의무를 특약사항으로 했을 때는 예외라고 합니다.
세입자 건물수선 특약 시
임대차 계약시 임차인이 건물의 원상회복 의무가 있다는 특약을 맺을 경우 이는 유효할까요? 별도의 특약으로 당연히 세입자에 수선의무가 있을 것으로 보이지만, 결론적으로는 상황에 따라 다릅니다.
“대파손에 대한 대수선을 포함한 일체의 수선은 임차인 책임으로 한다”는 내용이 계약에 명시돼 있는 경우에는 얼마든지 임대인은 임대차계약기간 중 발생한 크고 작은 수리비 일체를 부담하지 않아도 된다. 하지만, 우리 법원은 면책의 범위가 명확하지 않다면, 약자인 임차인에게 유리하게 특약을 해석하겠다는 입장을 취한다.
참고: http://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2017031616278247407
합의가 이뤄지지 않는 경우
서로 간에 사실관계를 잘 확인해서 원만한 합의가 되면 다행이지만 그래도 합의가 되지 않아서 중재가 필요할때는 서울시 전월세보증금지원센터나(02-2133-1200) 한국토지주택공사에서 운영하는 전월세 지원센터(1577-3399)에 문의하시면 됩니다.
그리고 대부분의 분쟁은 이사 당일에 발생하는 경우가 많은데요. 우선 임차인은 부동산에 수리비를 맡기고 공증을 받은 후에 추후 잘못을 따져 본인에 책임이 없으면 돌려받을 수 있다고 합니다. 또한, 위에서 말씀드린 전월세 지원센터에 조정을 받고 돌려받을 수 있다고 하니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
또한, 서울시 전월세보증금지원센터 홈페이지에는 세입자를 위한 각종 수리비 청구 양식과 집주인을 위한 계약해지 청구 등의 각종 서식을 제공하고 있으니 필요하신 분은 유용하게 사용하실 수 있습니다.
원상복구 다툼에 대한 해결방안이 수학 공식처럼 명쾌하게 떨어지는 게 아니라서 다툼이 생기는 게 당연하겠지만, 누구든 목소리가 작거나 혹은 잘 몰라서 피해를 보는 일이 없었으면 좋겠습니다.
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