이번 달 들어 시중은행의 주택담보대출 금리가 평균 3%를 넘었다고 합니다. 기준금리가 작년 6월 이후 1.5%로 변동이 없었다는 점을 감안하면 피부로 느껴질 정도로 부담이 되는 금리인데요.
이와 더불어 작년 12월에 발표된 ‘여신심사 선진화 가이드라인’의 일환으로 서울과 수도권은 2월부터 주택담보대출 규제가 강화되었습니다. 그리고 지방은 5월부터 강화된 규제를 적용할 예정이므로 추후 주택담보대출 계획이 있다면 꼼꼼하게 미리 점검해야 할 것 같습니다. 주택담보대출 규제가 어떻게 강화되었는지 정리해 보도록 하겠습니다.
은행권 여신심사 가이드라인, 무엇이 바뀌었나?
기존 주택담보대출과 강화된 규제 방안의 가장 큰 차이는 기존의 담보 위주에서 상환능력 중시와 비거치식 분할 상환으로 변경되었다는 점 입니다.
소득증빙 방법
상환능력 심사는 ▲소득금액증명원이나 원천징수영수증으로 할 수 있는 소득증빙, ▲건강보험과 국민연금 등의 인정소득, ▲신용카드 등으로 추정한 신고소득의 방법으로 검증을 하게 됩니다. 단, 3천만 원 이하의 소액대출은 최저생계비를 이용해 소득증빙을 대신할 수 있습니다.
상환 방법
상환 방법은 기존의 거치기간 3~5년에서 1년으로 단축됩니다. 물론 예외적으로 중도금대출과 잔금대출을 포함한 아파트 집단대출, 상속 등 불가피한 채무 인수 발생의 경우, 일시적 2주택 등의 명확한 대출상환 계획이 있는 경우, 충분한 상환 능력이 있는 경우는 해당되지 않습니다.
그렇기 때문에 은퇴 후 근로소득자는 아니지만 주택 임대로 월세를 받는 경우나 현금 자산을 많이 보유하고 있는 경우에도 충분한 상환 능력을 인정 받을 수 있다고 합니다. 또한, 기존 거치식 경우는 만기가 돌아오면 1회에 한해 3년 간 연장이 가능하다고 합니다. 다만, 아파트 규제 대상에서 제외됐지만 실제 분양 시장에서는 각 은행들의 자체 규제로 금리를 많이 올리거나 거부되는 사례도 있다고 하니 주의가 필요합니다.(파이낸셜뉴스)
적용 대상
강화된 심사 기준의 적용을 받는 대상은 ▲주택 구입, ▲고부담, ▲주택담보대출이 3건 이상인 경우(해당 건 포함), ▲소득산정기준에 신고소득을 적용한 경우입니다.
단, 이 경우에 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)가 60%를 초과한 고부담 대출의 경우는 DTI가 30% 이하면 예외로 하게 되는데 예를들어, 연 소득이 5천만 원일 경우 연간 원리금 상환액이 1천5백만 원 이하일 경우가 해당됩니다.
부작용은 없을까?
정부는 ‘여신심사 선진화 가이드라인’에서 ‘선진화’라는 말을 사용하며 기존 주택담보대출의 행태를 고쳐야 할 것으로 규정하고 있는 모습입니다. 물론 갚을 능력 범위 내에서 대출을 받는 것이 당연합니다만, 강화된 주택담보대출 규제와 더불어 높아진 주택 가격, 금리 인상의 불안감, 공급 과잉 논란까지 더해져 매수 전환이 약화되고 전세난이 가중되지 않을까 우려됩니다.
작년 말 기준으로 가계 부채 1160조 원 중에서 주택담보대출은 40%, 그 중 200조 원의 생계 자금을 제외하면 순수하게 집을 사기 위해 빌리는 대출은 전체 부채 중 약 1/4에 해당하는 280조 원 이라고 합니다. 비교적 우량대출이라고 할 수 있는 주택담보대출보다 생활비나 사업 관련 대출이 부실해지지 않도록 건전화하는 게 급선무가 아닐까 생각합니다.
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