온비드 공매와 대법원 경매 차이점

부동산이나 동산을 싸게 구매하는 방법 중에 대표적인 방법이 바로 경매와 공매인데요. 이 둘의 차이점과 공매를 통해 입찰에 참여하는 방법을 간략히 알아보도록 하겠습니다. ^^

입찰

경매와 공매의 차이

가장 큰 차이점은 경매가 개인 간의 채권 채무 관계에서 채권을 회수하기 위해 법원을 통해 채무자의 재산을 강제적으로 처분하는 데 비해 공매는 넓은 의미로 국가나 지자체의 공기업과 같은 공공기관이 보유하고 있는 자산을 공개적으로 매각하는 것을 뜻합니다. 즉, 공매는 체납된 세금이나 재정수익의 확보를 위해 공공기관의 보유자산을 매각하는 것입니다.

경매와 공매는 둘 다 공개경쟁입찰을 통해 자산을 처분한다는 점에서는 유사하지만, 경매는 민사집행법에 의해서, 공매는 국세징수법이나 국유재산법에 의해서 절차를 진행한다는 차이가 있습니다. 또한, 경매 절차는 법원 현장에 직접 참여로 이루어지는 데 반해, 한국자산관리공사의 공매는 온비드라는 온라인사이트에서 진행합니다. 그러나 예금보험공사의 공매는 물건은 예보공매정보 사이트에서 확인할 수 있지만, 실제 입찰은 현장에서 진행됩니다.

공매 참여 방법

2015년 기준, 캠코를 통해 8조 6천억 원, 예보를 통해 1조 5천억 원어치가 매각됐다고 하는데요. 이 둘을 합치면 10조 규모의 공매가 이뤄졌다고 볼 수 있습니다. 공매로 나오는 물품은 부동산, 차량, 기계장비, 일반 동산물건 등 다양한데요. 아무래도 가장 많은 비중을 차지하는 것은 부동산입니다. 주택 실수요자의 경우에는 공무원이 사택으로 사용하던 아파트가 굉장히 인기라고 합니다. 그뿐만 아니라 학교 매점이나 지하철 상가 등 공공기관 임대물건을 임대하는 경우도 있는데, 권리금도 없고 비교적 소액으로 창업이 가능해서 인기가 높다고 하네요.

2015년 기준 공매 낙찰가율은 75.9%를 기록해서 평균 25% 정도 저렴하게 부동산을 낙찰받았다고 합니다. 압류재산의 공매 경우에 매각이 유찰될 때마다 10%씩 입찰가가 내려가는 시스템인데요. 대부분 직접 공공기관에서 보유하거나 사용했던 물건을 내놓기 때문에 허위물건이 없고 관리도 양호하다고 합니다. 다만, 압류재산은 권리관계를 알려주기는 하지만 입찰자 본인이 물건의 상태를 직접 확인해야 하고, 무엇보다 명도방법에 큰 차이가 있습니다.

경매는 매각부동산의 점유자가 점유할 정당한 권원이 없이 점유할 경우 인도명령제도를 이용해 강제 집행이 가능하지만, 공매는 그러한 제도가 없기 때문에 원만한 명도협의가 이루어지지 않으면 명도소송을 통해 확정(승소)판결 후 강제집행해야 합니다. 결국, 낙찰받은 후 명도까지 상당한 기간과 비용이 소요될 수도 있는 부분입니다.

그리고 이 밖에도 공매는 취소되는 비율도 높습니다. 세금체납자가 세금을 내버리면 공매가 취하되기 때문입니다. 또한, 공매보증금은 작년 말 국세징수법이 개정되어 올해 처음 공고되는 물건부터는 최저매각 예정가격의 10%로 변경되었습니다. 참고로 올해 이전에 공고된 물건은 본인이 입찰하는 금액의 10%입니다.

온비드
온비드 사이트

투자의 기본 요건인 시세 차익을 거두기 위해서는 싸게 사는 게 가장 중요하겠죠. 공매의 가장 큰 장점이 시세보다 싸게 살 수 있다는 점인데요. 그런 점에서 요즘 같은 저금리 시대에 공매가 투자처로 주목받고 있는 것 같습니다. ^^;


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“온비드 공매와 대법원 경매 차이점”에 대한 2개의 댓글

  1. 세금체납되어 온비드에서 공매로 나온 토지를 입찰할 경우 낙찰자가 지불해야 하는 금액은 낙찰금액 + 취득세 외에 또 있나요?
    예를 들면 낙찰자가 낙찰금액외에 세금체납자의 세금도 지불해야 하는 의무가 있는지요?
    또 다른 질문은 공매로 나온 물건이 야산(맹지)인데, 주택이 아니니까 점유자는 없어보이는데 이런것을 확인할 수 있는 방법은 무엇인지요? 온비드 평가보고서에는 임대여부는 미상이라 되어있습니다.

    1. 안녕하세요. 조성민님.
      저도 실제 경공매에 참여한 적이 없어 답변드리기가 조심스럽습니다만, 질문을 주셨으니 스터디 하는 입장에서 답변드리겠습니다. 참고만 하시고 더 정확한 내용은 전문가와 상의하시기를 바랍니다. ^^;
      질문을 보니 압류재산에 대해 공매를 진행하시려는 것으로 보이는데요. 공매의 진행 목적이 체납세금의 충당이라면 낙찰된 공매대금으로 세금납부를 하게 될 것이므로 낙찰자에게 체납세금납부 의무는 없을 것으로 생각됩니다.
      다만, 공매가 법원경매에 비해 권리관계가 상대적으로 깔끔하다고는 하나 세금이 체납된 사람의 재산을 정부가 강제매각하는 압류재산은 법원경매와 기본적으로 성격이 같습니다. 따라서 임대차 현황이나 근저당권, 가압류 등 권리분석을 잘 하셔야 할 것으로 보입니다. 임야라고 하시니까 가능성은 희박해보이지만, 만약 배당신청을 하지 않은 대항력이 있는 임차인이 있을 경우 임차보증금을 낙찰자가 돌려줘야 할 수도 있으니까요.
      공매에 참여하실 계획이시라면 실제로 현장답사를 나가보시는게 어떨까 싶습니다. 근처 부동산에 들러 정보를 얻는 것도 좋을 것 같고요.
      그럼 좋은 결과 있으시길 바랍니다~

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  • 단, 개별 사례에 대한 답변은 제가 드리기 어렵습니다. 특히, 세금관련 사항은 국세청의 통합상담서비스인 세미래 콜센터(☎ 126)를 추천드립니다. ^^