양도소득세 필요경비 공제항목과 증빙방법, 환산취득가액

자산을 취득하고 보유하면 많은 비용을 지출하게 됩니다. 그중에서 양도소득세 필요경비를 알아두면 양도차익을 절세할 수 있습니다. 부동산에 대한 투자를 필요경비로 인정받아 양도차익에서 비용을 공제받을 수 있기 때문입니다.

예를들면, 집수리 비용(필요경비)을 집에 대한 투자로 보고 집값이 오른 이유 중 하나로 인정받을 수 있습니다. 만약, 5천만원의 양도차익이 발생했는데 필요경비로 2천만원을 사용했다면 양도차익을 3천만원으로 인정해 이에 대해서만 세금을 과세하게 됩니다. 어차피 집수리가 필요하다면 양도소득세 필요경비를 고려하고 진행하는 것도 좋겠죠.

양도소득세 필요경비

필요경비 공제항목

소득세법에서 필요경비로 공제하는 항목은 양도자산에 대한 자본적지출액과 양도비로 규정되어 있습니다.

자본적 지출액

자본적 지출액이란 부동산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비용을 뜻합니다. 하지만 주의할 점은 모든 비용이 필요경비로 인정받을 수 있는 것은 아닙니다. 세법상 자산가치가 올랐거나 집을 더 오래 쓸 수 있도록 바꾸는(내용연수 연장) 정도의 규모와 의미가 있는 수리비용만 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 구체적으로 개량·확장·증설 등이 해당됩니다.

수익적 지출액

반면 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용을 수익적 지출액이라고 합니다. 수익적 지출액은 양도자산의 필요경비로 공제할 수 없습니다. 예를 들면, 벽지나 장판 교체비용, 보일러 수리비용, 외벽 도색작업 등이 해당됩니다.

양도비

양도비는 양도시 중개수수료, 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 등이 있습니다.

집 수리

양도소득세 필요경비 인정여부

아래 표는 양도소득세 필요경비로 인정받을 수 있는 경우 없는 경우의 대표적인 내용들입니다.

인정 되는 것인정 안되는 것
중개비, 세무사, 법무사비용위약금
소송비용, 인지대 등명도비용
취득세샤워부스 설치
매수자부담의 양도소득세변기 교체
자산취득시 부가가치세베란다 타일 시공
주택리모델링 공사비도배, 장판
방, 주방, 욕실, 베란다 확장벽면 도색
샷시, 보일러 교체싱크대 교체
상하수도배관 교체문짝 교체
붙박이장 설치조명 교체
구조변경 리모델링신발장 설치
건물 철거비용보일러 수리
묘지이장비용방범창 수리

환산취득가액 신고

만일 오래전에 취득해서 부동산의 정확한 취득가액을 파악할 수 없는 경우 환산취득가액으로 신고할 수 있는데요. 이때 필요경비로 환산취득가액과 취득 당시 기준시가의 일정비율에 해당하는 금액(개산공제 금액)을 필요경비에 반영하게 됩니다.

단, 자본적 지출액과 양도비용의 합계금액이 환산취득가액과 개산공제 금액을 합한 금액보다 큰 경우 납세자가 유리한 방안으로 선택할 수 있습니다.

필요경비 공제항목

필요경비 증빙방법

양도소득세 필요경비를 입증받기 위해서는 지출사실을 증빙해야 합니다. 과거에는 간이영수증이나 계약서, 입금표 등도 증빙자료로 인정되었습니다. 하지만 2016년 세법 개정으로 양도소득세 계산에서 비용으로 공제되는 항목의 증빙요건이 강화되었습니다. 따라서 필요경비로 인정받기 위해서는 세금계산서, 신용카드 영수증 등 정규 거래증빙이 필요합니다. 즉, 양도소득세 필요경비를 인정받으려면 신용카드 영수증이나 현금영수증, 세금계산서 등을 잘 챙겨놔야겠죠.

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