양도소득세 장기보유특별공제란?

양도소득세 장기보유특별공제란 3년 이상 보유한 부동산 등을 양도하는 경우 양도차익에서 장기보유특별공제액을 차감하는 제도입니다. 물가상승 등에 따른 세부담의 증가를 완화시켜 주는 것인데요. 한편으로는 오랫동안 보유했으니 그만큼 실용 목적으로 판단해서 세금을 깎아주는 것이겠죠.

양도소득세 장기보유특별공제

양도세 장기보유특별공제

정부는 2017년 세법개정을 예고하며 양도소득세 장기보유특별공제 제도의 합리화를 밝혔습니다. 물가안정 추세 등을 감안하여 장기보유 특별공제율과 기간을 조정하겠다고 하는데요. 이는 2019년 양도분부터 시행될 예정입니다.

1세대 1주택의 장기보유특별공제율

먼저 1세대 1주택 양도소득세 장기보유특별공제율은 변함이 없습니다. 3년 이상 4년 미만 24%, 이후 매년 8%씩 인상해 10년 이상 보유시 80%의 공제율이 적용됩니다.

보유기간공제율
3년 이상 4년 미만24%
4년 이상 5년 미만32%
5년 이상 6년 미만40%
6년 이상 7년 미만48%
7년 이상 8년 미만56%
8년 이상 9년 미만64%
9년 이상 10년 미만72%
10년 이상80%

건물·토지·조합원입주권의 장기보유특별공제율

이번 개정의 핵심은 3년 이상 보유한 건물과 토지, 조합원입주권 양도에 대한 공제율입니다. 기존 연 3% 증가, 10년 보유시 30% 공제가 연 2% 증가, 15년 보유시 30% 공제로 하향조정 됩니다.

보유기간현행 공제율2019년 1월 1일 적용
3년 이상 4년 미만10%6%
4년 이상 5년 미만12%8%
5년 이상 6년 미만15%10%
6년 이상 7년 미만18%12%
7년 이상 8년 미만21%14%
8년 이상 9년 미만24%16%
9년 이상 10년 미만27%18%
10년 이상 11년 미만30%20%
11년 이상 12년 미만22%
12년 이상 13년 미만24%
13년 이상 14년 미만26%
14년 이상 15년 미만28%
15년 이상30%

임대주택 장기보유특별공제율 특례

정부의 임대주택등록 활성화방안에 따라 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대하는 임대사업자에 양도세 장기보유특별공제율이 50%에서 70%로 상향조정됩니다.(2019년부터 시행 예정)

거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 6년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 임대기간에 따라 매년 2% 추가공제를 받을 수 있습니다.

특별공제 비적용 대상

다만, 미등기 양도 자산과 1가구 3주택 이상의 경우 공제에서 제외하고요. 2007년부터는 1가구 2주택과, 비사업용 토지의 경우에도 제외하고 있습니다. 고가주택과 부속토지는 대통령령으로 정하는 바에 따라 별도로 계산하게 됩니다.

비사업용 토지

직접 거주하거나 경작하지 않는 비사업용 토지의 경우, 정부가 양도소득세 장기보유특별공제 기준을 완화하는 방안을 추진하고 있습니다.

정부는 2007년부터 비사업용 토지에 대해 60%에 달하는 양도세 중과세를 적용했는데, 2009년부터 2015년까지 비사업용 토지의 양도세율을 사업용과 같은 6∼38% 수준으로 낮췄습니다.

그래서 2016년부터 비사업용 토지에 대한 중과세가 다시 적용돼야하지만, 세금 부담을 줄이기 위해 지난해 세법 개정안에 비사업용 토지를 3∼10년 이상 보유한 경우 연수에 따라 양도차익의 10∼30%를 차감해주는 특별공제를 허용했습니다.

장기보유특별공제 기산일
장기보유특별공제는 고마운데 보유 기산일이 16년 1월 1일. -_-;

그런데 문제는 토지 보유 기산일이 올해 1월 1일로 정해졌다는 점입니다. 아무리 오래 전부터 땅을 보유했더라도 양도소득세 장기보유특별공제 혜택을 받기 위해서는 2016년 1월 1일부터 3년이 지난 2019년이 되어야 합니다.

정부는 올해 세법 개정안에 토지 보유 기산일을 2016년 1월 1일이 아닌 취득시점으로 변경하는 안을 내놓았는데요. 일단 국회를 통과해야 시행이 됩니다. 사실 취득일을 일률적으로 16년 1월 1일로 정하는 게 좀 이상하긴 하죠?

세법 개정으로 2017년 1월 1일 이후 비사업용토지 양도시, 양도소득세 장기보유특별공제 기산일을 당초 취득일로 계산합니다.

지금까지 양도소득세 장기보유특별공제에 대해서 정리해봤습니다. ^^


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  • 단, 개별 사례에 대한 답변은 제가 드리기 어렵습니다. 특히, 세금관련 사항은 국세청의 통합상담서비스인 세미래 콜센터(☎ 126)를 추천드립니다. ^^