부동산 중개수수료(중개보수)와 부가가치세

부동산 중개수수료에 부가세까지 더해지면 소비자로서는 상당히 부담될 수 있는 금액입니다. 그런데 중개보수에 부가가치세를 요구하는 부동산도 있고, 아닌 경우도 있습니다. 과연 소비자는 10%의 비용을 더 내야 하는걸까요?

한번 정리해보도록 하겠습니다. ^^

일반적으로 부동산을 매매하거나 임대할 때 거래의 편의성은 물론이고 법적 안정성을 높이기 위해 부동산 공인중개사를 거쳐 거래합니다. 하지만 이러한 편의성과 안정성의 대가로 중개보수라는 비용을 지급하게 됩니다.

부동산 중개수수료
부동산 중개수수료, 편의성과 안정성에 대한 비용

만만치 않은 중개수수료

현재 서울에서 5억 원의 집을 매매할 때 중개보수료율은 0.4%로 공인중개사에 지급해야 할 비용은 최대 200만 원입니다.

집값이 워낙 비싸다 보니 전체 금액에 비해 적은 돈이라고 할 수도 있지만, 누군가에게는 한 달 월급쯤 되는 큰돈일 수도 있습니다.

중개보수에 부가가치세까지?

그런데 부동산에서 여기에 추가로 부가가치세 10%를 추가로 요구하기도 하는데요. 200만 원에서 220만 원으로 비용이 증가하는 순간입니다.

그렇다면 중개수수료에 대한 부가가치세 10%를 손님이 내야 하는 것일까요?

상황에 따라 손님이 지불할 수도 지불하지 않을 수도 있습니다.

부가가치세

중개업소의 부가가치세 신고 및 납부 의무

먼저 중개업소가 부가가치세 신고 및 납부의무가 있는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

개인사업자는 연간 공급 대가 4,800만원을 기준으로 그 이상인 일반과세자와 미만인 간이과세자로 구분할 수 있습니다.

일반과세자와 간이과세자 모두에게 부가가치세 신고 의무는 있지만 납부 의무에는 차이가 있습니다.

간이과세자의 부가가치세 납세

간이과세자가 해당 과세기간에 대한 공급대가의 합계액이 2천400만원 미만이면 부가가치세 납부의무를 면제받을 수 있습니다.

간이과세자의 공급대가 합계액이 2400만원 이상이면 부동산업의 부가세율은 중개보수의 3%로 규정되어 있습니다. 확실히 일반과세자에 비하면 부담이 적습니다.

결국, 원칙적으로는 간이과세자인 부동산중개업소가 연간 매출액이 2,400만 원 미만이면 부가세 납부를 면제받기 때문에 소비자에게 부가세를 요구하지 않는게 타당해 보입니다. 2,400만원이 넘더라도 10%의 부가세를 받는다면 확실히 부당해보입니다.

그런데 조금 애매합니다. 공인중개사로서도 해당 과세기간에 공급대가 합계액이 2400만원을 넘을지 안넘을지 미리 알 수가 없으니까요.

국세법령정보시스템의 사전답변·질의회신(간이과세자인 공인중개사가 부가세 추가 요구 시 어떤 기준에 의하는 것인지)을 보더라도 원론적으로만 얘기할 뿐 뾰족한 답을 주지 않습니다.

또한, 법제처의 법령해석을 보면 간이과세자인 공인중개사가 법정 중개보수와 별도로 부가가치세를 받더라도 불법이 아닙니다.

법제처의 민원 내용에 대한 법령해석을 요약해보면 아래와 같습니다.

간이과세자는 부가가치세를 소비자에게 직접 징수할 수 있도록 규정되어 있지 아니하더라도, 부가가치세의 부담과 전가는 문제는 사적 자치가 허용되는 영역으로 거래당사자의 약정 또는 거래관행 등에 의하여 결정될 사항이고, 간이과세자인 개업공인중개사도 사인 간의 약정을 통해 부가가치세 상당액을 소비자에게 요구할 수 있다.

요약하면, ‘공인중개업소가 일반과세자라면 원칙적으로 부가가치세를 내야하고, 간이과세자라면 협의에 따라 낼수도 안낼수도 있다.’ 정도가 될 것 같습니다.

만약 중개업소의 간이·일반과세자 여부를 확인해보고 싶으시다면 사업자등록증을 확인하면 됩니다.

부가가치세

우리는 물건값을 계산할 때 일반적으로 부가가치세가 포함된 금액으로 가격을 인식하는데요. 사업자의 종류에 따라 그리고 그들의 수익에 따라 소비자가 부담해야 하는 부가가치세의 비용이 달라질 수 있다는 불확실성은 개선이 필요해 보입니다.

이 밖에도 2014년 이후로 부동산 중개업소는 현금영수증을 의무로 발행해야 하는데요. 현금영수증은 간이과세자라도 반드시 발행해야 하므로 소비자의 권리를 하나라도 챙기는 게 좋겠습니다.


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“부동산 중개수수료(중개보수)와 부가가치세”에 대한 2개의 댓글

  1. 부가가치세법(
    http://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EB%B6%80%EA%B0%80%EA%B0%80%EC%B9%98%EC%84%B8%EB%B2%95
    )
    제31조 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제29조제1항에 따른 공급가액에 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다.
    => ‘간이과세자가 아닌 사업자만’이라는 단서는 없습니다. 따라서 모든 사업자는 부가가치세를 공급가액에 10%를 징수하여 납부해야만 합니다.

    뿐만 아니라
    제5조 1항 1.간이과세자: 1월 1일부터 12월 31일까지
    와 같이 기간만 보더라도 간이과세자도 1년치를 몰아서 부가가치세를 냅니다.

    정리된 내용 https://www.nts.go.kr/tax/tax_04.asp?cinfo_key=MINF6520100726151745&menu_a=400&menu_b=100&menu_c=100&flag=04

    1. 안녕하세요. 나그네님.

      부가가치세법 제69조 – 간이과세자에 대한 납부의무의 면제(출처: https://goo.gl/omxewt)

      ① 간이과세자의 해당 과세기간에 대한 공급대가의 합계액이 2천400만원 미만이면 제66조 및 제67조에도 불구하고 제63조제2항에 따른 납부의무를 면제한다. 다만, 제64조에 따라 납부세액에 더하여야 할 세액은 그러하지 아니하다.

      ④ 제1항에 따라 납부의무가 면제되는 사업자가 자진 납부한 사실이 확인되면 납세지 관할 세무서장은 납부한 금액을 환급하여야 한다.

      결론적으로 ‘간이과세자는 신고는 반드시 해야 하지만, 납부는 면제가 가능하다.’ 정도로 정리할 수 있을 것 같습니다.

      더불어 본문 내용도 수정 및 추가 했습니다. 혹시 잘못된 점이 있다면 언제든지 댓글 부탁드립니다.

      나그네님의 댓글 덕분에 저도 부가가치세에 대해 조금 더 공부할 수 있는 기회가 되었습니다.

      감사합니다. ^^

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