부동산 중개수수료(중개보수)와 부가가치세

부동산 중개수수료에 부가세까지 더해지면 소비자로서는 상당히 부담될 수 있는 금액입니다. 그런데 중개보수에 부가가치세를 요구하는 부동산도 있고, 아닌 경우도 있습니다. 과연 소비자는 10%의 비용을 더 내야 하는걸까요?

한번 정리해보도록 하겠습니다. ^^

일반적으로 부동산을 매매하거나 임대할 때 거래의 편의성은 물론이고 법적 안정성을 높이기 위해 부동산 공인중개사를 거쳐 거래합니다. 하지만 이러한 편의성과 안정성의 대가로 중개보수라는 비용을 지급하게 됩니다.

만만치 않은 중개수수료

현재 서울에서 5억 원의 집을 매매할 때 중개보수료율은 0.4%로 공인중개사에 지급해야 할 비용은 최대 200만 원입니다.

집값이 워낙 비싸다 보니 전체 금액에 비해 적은 돈이라고 할 수도 있지만, 누군가에게는 한 달 월급쯤 되는 큰돈일 수도 있습니다.

중개보수에 부가가치세까지?

그런데 부동산에서 여기에 추가로 부가가치세 10%를 추가로 요구하기도 하는데요. 200만 원에서 220만 원으로 비용이 증가하는 순간입니다.

그렇다면 중개수수료에 대한 부가가치세 10%를 손님이 내야 하는 것일까요?

상황에 따라 손님이 지불할 수도 지불하지 않을 수도 있습니다.

중개업소의 부가가치세 신고 및 납부 의무

먼저 중개업소가 부가가치세 신고 및 납부의무가 있는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

개인사업자는 연간 공급 대가 4,800만원을 기준으로 그 이상인 일반과세자와 미만인 간이과세자로 구분할 수 있습니다.

일반과세자와 간이과세자 모두에게 부가가치세 신고 의무는 있지만 납부 의무에는 차이가 있습니다.

간이과세자의 부가가치세 납세

간이과세자가 해당 과세기간에 대한 공급대가의 합계액이 2천400만원 미만이면 부가가치세 납부의무를 면제받을 수 있습니다.

간이과세자의 공급대가 합계액이 2400만원 이상이면 부동산업의 부가세율은 중개보수의 3%로 규정되어 있습니다. 확실히 일반과세자에 비하면 부담이 적습니다.

결국, 원칙적으로는 간이과세자인 부동산중개업소가 연간 매출액이 2,400만 원 미만이면 부가세 납부를 면제받기 때문에 소비자에게 부가세를 요구하지 않는게 타당해 보입니다. 2,400만원이 넘더라도 10%의 부가세를 받는다면 확실히 부당해보입니다.

그런데 조금 애매합니다. 공인중개사로서도 해당 과세기간에 공급대가 합계액이 2400만원을 넘을지 안넘을지 미리 알 수가 없으니까요.

국세법령정보시스템의 사전답변·질의회신(간이과세자인 공인중개사가 부가세 추가 요구 시 어떤 기준에 의하는 것인지)을 보더라도 원론적으로만 얘기할 뿐 뾰족한 답을 주지 않습니다.

또한, 법제처의 법령해석을 보면 간이과세자인 공인중개사가 법정 중개보수와 별도로 부가가치세를 받더라도 불법이 아닙니다.

법제처의 민원 내용에 대한 법령해석을 요약해보면 아래와 같습니다.

간이과세자는 부가가치세를 소비자에게 직접 징수할 수 있도록 규정되어 있지 아니하더라도, 부가가치세의 부담과 전가는 문제는 사적 자치가 허용되는 영역으로 거래당사자의 약정 또는 거래관행 등에 의하여 결정될 사항이고, 간이과세자인 개업공인중개사도 사인 간의 약정을 통해 부가가치세 상당액을 소비자에게 요구할 수 있다.

요약하면, ‘공인중개업소가 일반과세자라면 원칙적으로 부가가치세를 내야하고, 간이과세자라면 협의에 따라 낼수도 안낼수도 있다.’ 정도가 될 것 같습니다.

만약 중개업소의 간이·일반과세자 여부를 확인해보고 싶으시다면 사업자등록증을 확인하면 됩니다.

우리는 물건값을 계산할 때 일반적으로 부가가치세가 포함된 금액으로 가격을 인식하는데요. 사업자의 종류에 따라 그리고 그들의 수익에 따라 소비자가 부담해야 하는 부가가치세의 비용이 달라질 수 있다는 불확실성은 개선이 필요해 보입니다.

이 밖에도 2014년 이후로 부동산 중개업소는 현금영수증을 의무로 발행해야 하는데요. 현금영수증은 간이과세자라도 반드시 발행해야 하므로 소비자의 권리를 하나라도 챙기는 게 좋겠습니다.