부동산 경매절차와 세입자, 낙찰자의 주의점

작년 한 해 식을 줄 모르는 전셋값 고공행진 덕분에 부동산 경매시장도 함께 활황을 누렸는데요. 요즘 주택시장에 찬바람이 불면서 경매 열풍도 작년 말 낙찰가율이 계속 하락하면서 한풀 꺾이는 모습입니다. 원리금 분할상환을 골자로 한 가계 부채 관리 방안의 시행으로 한동안 경매시장이 약세를 보이지 않을까 합니다. 하지만 경제학에서 중요한 수요와 공급의 법칙 관점에서 생각해 봤을 때 수요자가 앞으로 줄어들면, 더 좋은 기회를 잡을 수도 있지 않을까 합니다.^^

오늘은 부동산 경매절차와 세입자, 낙찰자의 주의사항에 대해 짚어보겠습니다.

부동산 경매절차

정보획득

대법원 법원경매정보 사이트에서 물건 확인이 가능합니다. 대법원 사이트는 무료지만 경매에 대한 기본적인 정보만 나와 있으므로 권리분석을 잘 따져봐야 합니다. 그리고 경매 관련 사설 유료 사이트는 물건에 대한 세부 정보가 나와 있지만, 이에 대해 책임을 지지는 않으므로 본인이 최종 확인을 해야 합니다.

현장답사

지역 내 개발계획을 포함한 입지분석, 시세 파악, 물건의 하자 여부 등을 확인해야 합니다.

법원 경매법정에서 낙찰

거주자 본인이 사는 집이 경매에 넘어갈 경우 세입자가 주의해야 할 사항이 있는데요.

세입자 주의사항

집이 경매로 넘어갈 경우 거주자(세입자)에게 법원에서 배당요구 통지를 하게 됩니다. 세입자가 배당신청을 하는 게 일반적이지만, 세입자가 대항력을 갖고 있을 경우는 낙찰자에게 보증금을 받을 수도 있습니다. 단, 선순위 근저당이나 압류가 없는 상태에서 확정일자를 받았을 때 가능하고 그렇지 않은 경우에는 반드시 배당신청을 해야 합니다. 대항력이 없는 세입자가 배당요구를 하지 않았을 때는 보증금을 회수하지 못할 수도 있습니다.

참고로 배당요구를 할 경우 해당 서류는 모두 배당요구 종기일까지 제출해야 합니다.

낙찰자 주의사항

세입자가 배당신청을 했을 경우에는 낙찰 후 절차에 따라 보증금을 돌려주게 되는데요. 낙찰자의 입장에서 세입자가 대항력을 가지고 배당받을 권리가 있음에도 권리신고만 하고 배당요구를 하지 않을 경우에는 낙찰자가 별도로 기존 전세금을 돌려줘야 합니다. 하지만 대항력이 없는 세입자는 보증금을 돌려주지 않아도됩니다. 세입자와 관련된 기록은 법원 경매기록 (집행관이 작성한 현황조사서)에서 확인할 수 있고, 인터넷으로도 확인할 수 있습니다.

만약 매각 물건에 관리비가 밀려있을 경우는 사용한 사람이 내는 게 원칙이나, 변제력이 없는 경우가 대부분이겠죠. 이에 관련해서는 공용부분 관리비는 낙찰자가 부담하고, 전유부분은 관리소에서 부담한다는 판례가 있었습니다.

그리고 거주자가 집을 비워주지 않을 경우는 명도소송이나 인도명령 (1달 가량 소요) 신청 등의 강제집행으로 처리하는데, 현장에서는 합의로 대부분 해결 된다고 합니다.

또한, 전 주인이 세금을 안 낸 경우 세무서도 순서에 따라 배당하게 됩니다.

마지막으로 부동산 감정가격과 시세가 다른 경우를 흔히 볼 수 있는데, 그 이유는 감정 시점이 보통 6개월 전 가격이기 때문에 차이가 난다고 합니다. ^^

경매는 권리관계가 복잡하고 낙찰가 이외에도 명도소송, 관리비, 미납금 등 따져볼 것도 많은데요. 꼼꼼하게 추가 금액을 따져보고 발품을 팔아서 정보를 수집하고 공부하는 게 중요한 것 같습니다.