금리의 변동은 불확실성을 포함하고 있습니다. 2019년 현재는 저금리가 지속하고 있지만, 앞으로는 또 어떻게 환경이 변화할지 알 수 없습니다. 특히 현재 낮은 변동금리로 대출을 이용하고 있는 분이라면 금리상승이 될 경우 대출금 상환이 증가하는 위험에 노출되게 됩니다.
정부는 이러한 금리상승 리스크를 줄일 수 있는 주택담보대출을 출시했습니다. 이번에 선보인 금리상승 리스크 경감형 주담대는 2가지 종류입니다. 월 상환액을 고정하거나 대출금리 상승 폭을 제한하는 두 가지 형태입니다.
월상환액 고정형 주담대
월상환액 고정형 주택담보대출은 대출금리 상승으로 이자 상환액이 증가할 경우에 원금 상환액을 줄여 월 상환액을 유지하고, 잔여원금은 만기에 정산하는 방식입니다. 말 그대로 월간 상환하는 금액을 고정하고 나머지 잔액은 만기에 상환하게 됩니다. 가계 자금 흐름의 예측 가능성을 높여 장기간 월상환액이 증가하는 위험을 방지하는 상품이라고 할 수 있습니다.
다만, 월 상환액의 고정기간은 10년으로 합니다. 고정기간이 지나면 변동금리로 전환하거나 월상환액을 다시 정하게 됩니다.
금리조건
주택담보대출 기간 중 금리가 변동하게 되면, 은행이 위험을 떠안게 될 수가 있습니다. 따라서 금리는 변동금리에 0.2~0.3%p 높은 금리가 책정됩니다. 금융기관의 위험 분산 비용으로 생각하면 될 것 같습니다. 여기에 서민 차주(합산소득 7천만원 이하, 시가 6억원 이하 주택보유)는 0.1%p의 금리 우대를 받을 수 있습니다.
또 한 가지, 월상환액 고정기간에 금리의 변동폭은 2%p 이내로 제한하여 금리가 급상승할 경우 이자 상환액만으로 월 상환액을 초과하는 상황을 방지하는 안전장치가 있습니다.
규제사항
타 대출에서 월상환액 고정형 주담대로 갈아탈 때, 대출금 증액 없이 대환하는 경우만 종전 LTV와 DTI가 적용되고, DSR 산정 대상에서 제외됩니다. 만약, 신규대출이나 금액이 증액되는 대환대출은 현행 규제비율이 적용됩니다.
금리상한형 주담대
금리상한형 주택담보대출은 금리상승폭을 제안해 5년 내 기간에 대출금리의 급격한 변동을 줄이는 상품입니다. 향후 5년간 금리 상승폭을 2%p 이내, 연간 1%p 이내로 제한해 상환 부담이 갑자기 늘어나는 것을 방지합니다. 금리상한형 주담대는 별도의 대출을 새로 실행하는 게 아니라, 기존의 변동금리 주담대 차주에게만 5년간 ‘금리상한 특약’을 부가하는 형태로 실행됩니다.
금리조건
변동금리에 금리상한 특약 체결에 따른 비용을 가산합니다. 기존금리에 0.15~0.2%p를 가산합니다. 단, 저금리 상품을 특약으로 간편하게 지원하는 점을 감안해 부부 합산소득 7천만원 이하, 시가 6억원 이하 주택 보유 차주가 우선 지원받을 수 있습니다.
규제사항
기존대출의 조건변경이 없이 별도의 특약을 추가하는 형태로 LTV, DTI, DSR 산정 대상에서 제외됩니다.
개인적으로는 금리상승리스크 경감형 주택담보대출의 효용성이 얼마나 될지에 대한 의구심이 있습니다. 당분간 금리가 크게 높아질 것 같지 않고, 월상환액 고정형 주담대나 금리상한형 주담대 모두 리스크 헷지를 위한 가산금리가 붙기 때문입니다. 역시 개인 선택의 문제 같습니다.