근저당권에 대비해 전세 보증금을 지키는 3가지 방법

전셋집을 구할 때 가장 꼼꼼하게 살펴봐야 할 부분이 바로 등기부 등본인데요. 등기 권리 확인이 중요한 만큼 보통 계약할 때와 잔금 치를 때 공인중개사가 등기부등본을 확인시켜 주시죠. 문제가 없다면 잔금을 치르고 전세금의 대항력을 위해 보통 주민센터로 가서 전입신고와 확정일자를 받으시잖아요?

그런데 나중에 확인해보니, 집주인이 내가 이사한 날 집을 담보로 대출을 받아서 근저당권이 설정됐으면, 나의 권리금은 보호될 수 있을까요?

전세권 설정등기

안타깝게도 이럴 경우에는 근저당권이 나의 대항력보다 우선하게 됩니다. ㅠㅠ 내가 받아 놓은 확정일자는 다음날 0시부터 효력이 생기니까요.

정말 집주인이 독하게 나쁜 마음을 먹었다면 얼마든지 가능한 일인데요. 이럴 경우에는 어떻게 나의 전세금을 안전하게 지킬 수 있을까요?

전세 보증금 지키는 3가지 방법

1. 전세권 설정등기

우선 전세권 설정등기의 방법이 있습니다. 그런데 전세등기는 법적으로 집주인의 동의가 필수입니다. 그래서 집주인이 불리하고 번거로운 전세등기 동의해 주지 않는 경우가 많죠. 또한, 전세등기를 하려면 설정 비용도 들어가는데요. 전세등기 비용은 전셋값 약 0.2% 정도 됩니다. 만약 전세가 3억원이면 60만원이나 내야 하죠.

2. 전세금 보장보험

다른 방법으로는 전세금 보장보험에 가입하는 방법이 있습니다. 요즘 전세가율이 너무 오르다 보니 전세금이 집값을 넘는 경우도 등장하고 있다는데요. 깡통전세로 전세금을 떼일 경우를 대비해서 요즘 많이 가입하시는 것 같습니다.

전세금 보장 보험은 전세 보증금의 전액 또는 일부를 보장해주는 상품인데요. 반전세 역시 가입할 수 있습니다.

전세금 보장 보험은 ‘SGI서울보증보험’과 ‘ HUG주택도시보증공사’ 두 곳에서 취급하고 있는데, 두 곳이 약간의 차이가 있습니다. 주택도시보증공사 상품의 경우 전세 보증금이 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하인 경우에 가입이 가능하지만, SGI서울보증보험 상품은 전세 보증금 액수와 상관없이 가입할 수 있습니다.

보험료는 전세 보증금 × 보증 기간 × 보험요율 로 계산하게 되는데요. HUG주택도시보증공사의 보증료율은 아파트의 경우 연 0.128%이고 그 외 주택은 0.154%의 보증료율이 적용되고, SGI서울보증의 보증료율은 아파트가 0.192%, 아파트 이외에는 0.218%를 적용하게 됩니다.

전세금 보장보험

전세금 보장보험의 최대 장점은 전세금 일부만 보장을 받아 보험료를 절약할 수 있다는 점인데요. 만약 사는 집이 경매에 넘어가더라도 전액을 떼이는 일은 정말 드물기 때문이죠. 또한, 집주인의 동의가 필요 없다는 점에서 전세등기보다 훨씬 편리하겠죠. ^^

3. 계약 시 특약 설정

마지막으로 비용이 들어가지 않고 전세금을 보호하는 방법은 계약서에 특약을 적어 넣는 겁니다.

‘집주인은 임차인에게 우선하는 근저당을 설정하지 못한다’

라고 문구를 적어 놓고 계약서에 도장을 찍는다면 이사 날 근저당권에 대해서 한시름 놓아도 될 것입니다.

정말 작정하고 달려드는 사고는 개인의 힘으로는 막기가 힘들 수도 있습니다. 하지만 본인이 직접 꼼꼼하게 챙기고 조심한다면 불의의 피해를 볼 확률은 훨씬 줄어들 것으로 생각합니다. ^^

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  • 단, 개별 사례에 대한 답변은 제가 드리기 어렵습니다. 특히, 세금관련 사항은 국세청의 통합상담서비스인 세미래 콜센터(☎ 126)를 추천드립니다. ^^